Diritti dei partecipanti sulle cose comuni

costituzione condominio

Articolo 1118 del codice civile – Diritti dei partecipanti sulle cose comuni

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

 

Articolo 1119 del codice civile – Indivisibilità

Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio

La disposizione in esame prevede  il principio di proporzionalità (tra diritto del condòmino sulle parti comuni ed il valore della porzione di edificio in proprietà esclusiva ). Il principio di proporzionalità può essere derogato da un “titolo” autonomo che può essere, per esempio, il  regolamento condominiale predisposto dal costruttore ed accettato da tutti i condomini o un regolamento approvato con l’unanimità e la totalità dei partecipanti al condominio.

Il diritto che ogni proprietario ha sulle parti comuni soggiace altresì al principio di irrinunciabilità. Questo perchè per alcune parti comuni (per es. le fondazioni, i muri maestri, i tetti) il rinunciante continuerebbe a trarre vantaggio da esse, nonostante la rinuncia, mentre per altre (p. es., locali di portineria, ascensori ed altri impianti) il maggior aggravio da parte dei proprietari degli altri piani o porzioni di piano non viene controbilanciato da un corrispondente maggior vantaggio degli stessi.

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Viene da se il conseguente divieto, per il condomino, di sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni. Il principio non è di poco conto considerato che è stato più volte messo in discussione da chi, per motivi meramente soggettivi e, proprio per questo, non rilevanti, utilizzi per un tempo limitato il proprio appartamento pretendendo per ciò stesso una riduzione nel pagamento degli oneri condominiali.

Strettamente connesso al concetto di irrinunciabilità delle cose comuni descritto dal secondo comma dell’art. 1118 c.c. è il principio di indivisibilità dei beni comuni contenuto nel successivo art. 1119 c.c. Sono stati considerati indivisibili beni quali la scala d’accesso ai vari piani, o porzioni di piano; i pianerottoli o il portone o l’ascensore dello stabile.

Dal tenore della norma appare evidente che si tratta di un’indivisibilità relativa, e non assoluta. Non è consentita la divisione delle parti comuni se gli altri condomini sarebbero costretti a sopportare un disagio.E’ chiaro quindi che sarà necessario valutare volta per volta quale sia l’uso incomodo in relazione a tutte le circostanze del caso concreto.

La valutazione va fatta tenendo conto dell’uso di ogni singolo condomino e non dell’uso degli altri condomini (altri rispetto a chi avanza la proposta) globalmente considerati. Alla regola generale dell’indivisibilità la riforma ha previsto l’eccezione della richiesta sorretta dal consenso di tutti i condomini, purchè la divisione sia effettuata nei limiti della corretta gestione e della buona conservazione della cosa comune.

Esiste quindi un collegamento inscindibile tra le parti comuni e le parti esclusive, che non può essere sciolto dalla mera volontà del singolo condomino.

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Con la recente “Riforma del Condominio” attuata con la L. 220/2012  in materia di principio di irrinunciabilità il legislatore ha espressamente sancito il diritto del condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento a due condizioni:

– dal distacco non devono derivare notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini;

– il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

L’art. 1118 Codice civile, comma 4 disponendo, però, la facoltà del condomino di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato sembra porsi, quale eccezione al suddetto principio.

In realtà il condomino non viene dispensato dall’esonero delle spese di conservazione, bensì solo da quelle derivanti dall’uso. In particolare il condomino rinunciante mentre è esonerato, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123, comma 2 del Codice civile, dal dover sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato, è, invece, obbligato a sostenere le spese di conservazione e manutenzione (e messa a norma) dell’impianto di riscaldamento centralizzato. È vero infatti che il condomino non perde la proprietà proporzionale dell’impianto, bensì ne rinuncia al godimento.

Il legislatore ha semplicemente codificato un orientamento giurisprudenziale che si era consolidato negli anni.

Corte di Cassazione n. 22285 del 03/11/2016

In un recente caso la Corte di Cassazione (n. 22285 del 03/11/2016), in materia di distacco di un condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato, ha precisato che l’art. 1118 del codice civile ammette la possibilità del distacco da parte del singolo a condizione che questi dimostri che non derivino notevoli squilibri al funzionamento dell’impianto o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In particolare, “il condomino che intende distaccarsi deve, in altri termini, fornire la prova che dal suo distacco non derivino notevoli squilibri all’impianto di riscaldamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, e la preventiva informazione dovrà necessariamente essere corredata dalla documentazione tecnica attraverso la quale egli possa dare la prova dell’assenza di <notevoli squilibri> e di <assenza di aggravi> […].”

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Appare di tutta rilevanza che l’attuazione pratica presenta non poche difficoltà, quasi insormontabili per il condomino che voglia avvalersi della possibilità di distaccare la sua unità immobiliare dall’impianto di riscaldamento condominiale, infatti apparte poco probabile che un distacco non dia luogo a “aggravi di spesa” per coloro che continuano a servirsi di tale impianto.

In conclusione sul tema del distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato appare difficile ipotizzare un distacco senza “aggravi di spesa per gli altri condomini” e la previsione dell’art. 1118 c.c., come modificato dalla L. 220/2012, appare svuotata di quella che avrebbe dovuto rappresentare la “ratio” della norma, ovvero contribuire a ridurre il contenzioso in materia.

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