Art. 1130 bis – Rendiconto condominiale

L’art. 1130 bis del codice civile, aggiunto ex novo dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, vuole assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile condominiale, prescrivendo, nel dettaglio, i criteri a cui l’amministratore deve attenersi nella redazione del rendiconto annuale.

La giurisprudenza invece, nel silenzio della legge, ha specificato quali sono i requisiti che il rendiconto deve soddisfare affinché possa ritenersi conforme al principio della intellegibilità.

Articolo 1130 bis – Rendiconto condominiale
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.
Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

La redazione del rendiconto è uno dei compiti principali dell’amministratore

Uno dei compiti dell’amministratore di condominio, forse il più importante tra quelli elencati all’art. 1130 del codice civile consiste certamente nella redazione del rendiconto annuale. È tramite il rendiconto di gestione che i condomini possono controllare l’operato dell’amministratore, verificare l’esattezza degli addebiti posti a loro carico e la situazione patrimoniale del condominio. La legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013, “c.d. riforma del condominio”, ha notevolmente ampliato il novero delle attribuzioni dell’amministratore, che diventa una figura sempre più professionale e tecnica.

Il principio dell’intellegibilità del rendiconto condominiale

Il rendiconto consuntivo costituisce per i condomini un importante strumento di verifica dell’operato dell’amministratore, che in esso dovrà indicare tutte le spese sostenute, le entrate riscosse, i debiti ed i crediti sia verso i condomini che verso i fornitori nonché altre eventuali entrate e uscite, la consistenza di fondi ove esistenti ed il saldo di cassa.

Tutte le informazioni contenute nel bilancio devono essere redatte in modo tale da permettere ai condomini una immediata verifica e rendere intellegibili le voci di entrata e di uscita con le relative quote di ripartizione.

Deve specificare nel registro di contabilità le «voci di entrata e di uscita», documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, «ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio», con indicazione «anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti», avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all’esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati.

L’amministratore deve mettere i condomini nella condizione di poter vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito e di stabilire se il proprio operato sia adeguato a criteri di buona amministrazione.

Solo quando le condizioni sopra indicate sono state scrupolosamente rispettate può ritenersi soddisfatto il principio dell’intellegibilità del rendiconto condominiale. Dunque non forme rigorose, analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, ma semplice idoneità a consentire ai condomini, generalmente poco pratici in tema di formazione o interpretazione di un bilancio, di comprendere la natura e l’origine delle somme che gli vengono richieste.

L’approvazione del rendiconto

Affinché il rendiconto possa essere considerato effettivo è fondamentale che l’assemblea proceda alla sua approvazione con delibera da assumersi con il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea, purché rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale.

Di contro, senza l’approvazione, il rendiconto consuntivo non ha alcun valore come documento. Ne consegue che le quote dovranno essere versate secondo l’ultimo preventivo di gestione che l’assemblea ha approvato e che il saldo della gestione chiusa non potrà essere richiesto ai singoli proprietari.

La mancata approvazione del rendiconto non pone però i condomini al riparo dalle richieste di pagamento dei creditori esterni, che potranno dunque attivarsi sia nei confronti dell’intero condominio sia nei confronti dei singoli comproprietari.

Una volta approvato il rendiconto ciascun condomino che ritiene che tae documento sia sbagliato, se non ha votato favorevolmente per la sua approvazione ha 30 giorni di tempo per impugnare la delibera di approvazione dinanzi al giudice di pace, con decorrenza dalla data di notifica del verbale per gli assenti e dalla data della riunione per i partecipanti.

Se invece il bilancio condominiale fosse falso o redatto in maniera tale da occultare le somme allo scopo di sottrarle al condominio o ai singoli partecipanti, si può evidentemente ricorrere alle vie giudiziarie ordinarie per dimostrarne la nullità.

Infine, se la maggioranza dei condomini intervenuti, con almeno la metà del valore millesimale dell’edificio, ritenga che il bilancio sia sbagliato, può nominare un revisore condominiale, che potrà procedere con la ricostruzione della contabilità condominiale e con la produzione di un nuovo rendiconto.

L’impugnazione della delibera di approvazione del rendiconto

Perché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell’art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall’art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell’esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio, e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l’interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell’operazione.

Il principio di diritto è stato pronunciato dalla Corte di cassazione, Sezione 2 Civile, con l’ordinanza del 9 ottobre 2023, n. 28257.

In particolare si legge nella sentenza che:

Cass. civ. n. 28257/2023
Perché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell’art. 1137 c.c., comma 2, occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall’art. 1130-bis c.c., discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell’esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio, e quelli di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l’interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell’operazione.

Ad oggi, è ancora vivo il dibattito, in materia di redazione del rendiconto, tra chi da una parte ritiene corretta l’applicazione del c.d. principio di cassa (che implica che il rendiconto abbia per poste le entrate e le uscite effettivamente verificatesi nel periodo a cui si riferisce) e tra chi invece ritiene corretta l’applicazione del c.d. principio di competenza (che implica che il rendiconto abbia per poste i costi e i ricavi relativi al periodo a cui si riferisce, indipendentemente dal fatto che siano stati effettivamente pagati o incassati).

Ciò posto, è stato condivisibilmente ritenuto, da giurisprudenza di merito che:

– il registro di contabilità è e deve essere improntato al criterio di cassa, in quanto vi sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed uscita, rappresentando, quindi, il dettaglio analitico di quanto riportato in sintesi nel conto flussi;

– il riepilogo finanziario (o stato patrimoniale, o rendiconto generale) – dev’essere, invece, redatto secondo il criterio di competenza, in quanto tra le “attività”, dovranno essere indicati, ad esempio, i crediti verso i condòmini, i crediti verso i fornitori (da annotare secondo la competenza), le disponibilità liquide, mentre tra le “passività” dovranno essere indicati i debiti verso i condòmini, i debiti verso i terzi, i fondi accantonati, le riserve (solo così può raccontare in maniera fedele la realtà delle variazioni finanziarie negative e/o positive di incidenza sui debiti e sui crediti; e del resto, diversamente, non sarebbe altro che una duplicazione del conto entrate/uscite).

Ad ogni  modo con la pronuncia che si segnala la Corte di Cassazione detta un principio che, limitando l’ipotesi di invalidità della delibera che approva il rendiconto ai soli casi, particolarmente gravi, in cui dall’esame complessivo dei distinti documenti che compongono il rendiconto sia preclusa al condòmino la conoscenza concreta dei reali elementi contabili, sembra avallare questa impostazione.

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.