Oggi trattiamo l’argomento della comunione, che in base agli artt. 1100 e ss. del codice civile, si ha quando la proprietà o un altro diritto reale spetta in comune a più persone

Che cosa è la comunione ?

Per una corretta inquadratura dell’argomento occorre premetterere che normalmente un diritto appartiene ad una sola persona, ma può anche accadere che un unico diritto abbia più titolari, appartenga, cioè, a più persone.

Si può avere una contitolarità di diritti,  ogni qual volta più soggetti hanno in comune la proprietà o altro diritto reale su un bene, mobile o immobile che sia, e ciascuno dei partecipanti (detti “comunisti”) è proprietario (o titolare del diritto reale, vuoi di godimento, come l’usufrutto, vuoi di garanzia, come il pegno) per l’intero del bene in comunione.

Quali sono le differenze tra la comunione e il condominio ?

A differenza del condominio nella comunione ogni partecipante ha un solo diritto: quello sulla totale proprietà comune indivisa, tanto che non è identificabile, nella res in comunione, una porzione specifica il cui godimento spetti, in via esclusiva, a uno o più dei comunisti.

Ciò significa che ogni comunista è in realtà titolare dell’intero bene, mentre la quota indica solo la quantità di potere che si può esercitare sulla cosa e la misura del diritto in caso di divisione.

Il singolo comunista può quindi esercitare le normali facoltà di proprietario su tutto il bene, secondo le regole previste dalle legge o dal titolo. Se quindi più persone sono comproprietari di un fondo, ognuno di loro potrà accedere al fondo e trascorrervi le vacanze, e non può impedire che gli altri facciano la stessa cosa, né può prendere che gli altri possano stare solo su di una parte del fondo, magari proporzionato al valore della quota.
Mentre nella comunione a ciascun comunista spetta solo il diritto sulla totale proprietà comune indivisa, in capo al condomino si assommano due diritti ben distinti: (i) il diritto di proprietà esclusiva; (ii) la proprietà di comunione forzosa avente ad oggetto le parti comuni.

La comunione è temporanea e divisibile

La comunione è caratterizzata da temporaneità e divisibilità: ciascun comunista può chiederne lo scioglimento ex art. 1111 c.c.

Art. 1111 (Scioglimento della comunione)

Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l’autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l’immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri. Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni. Se gravi circostanze lo richiedono, l’autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto.

Il condominio, invece, quale ipotesi di comunione necessaria, è caratterizzato dall’indivisibilità ai sensi dell’articolo 1119 c.c.

La comunione è soggetta a innovazioni come nel condominio ?

Quanto alle innovazioni, nella comunione esse possono essere dirette all’impiego che si ritiene più proficuo. Nel condominio invece le innovazioni devono necessariamente essere indirizzate al miglioramento, all’uso più comodo o al maggiore rendimento delle cose comuni.

Sul piano dell’organizzazione, mentre la comunione dispone di un modello di organizzazione solo “accennata”, per il condominio il legislatore ha previsto un modello organizzativo di natura complessa. Infatti, se i condomini sono più di quattro si rende necessaria la nomina di un amministratore. In presenza di più dieci condomini è obbligatorio il regolamento di condominio.

La comunione prevede sempre il rimborso delle spese sostenute dal comunista ?

È poi dato ravvisare differenze di disciplina anche sotto il profilo delle spese per la cosa comune: ex art. 1110 c.c. il comunista che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune ha sempre diritto al rimborso; il rimborso è invece escluso, ai sensi invece dell’art. 1134 c.c., per il condomino che abbia sostenuto spese per le cose comuni senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea (salvo si tratti di spese urgenti).

Art. 1110 (Rimborso di spese)

Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.

Nella comunione è ammesso l’abbandono della propria quota

Infine, mentre nella comunione è ammesso l’abbandono liberatorio della propria quota da parte del comunista (ex art. 1104 c.c.), ciò non è mai possibile nel condominio ex art. 1118, comma 2, c.c.

Art. 1104 (Obblighi dei partecipanti)

Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto. La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa. Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Da quanto esposto sin qui emerge come la disciplina del condominio sia maggiormente rigorosa rispetto a quella della comunione. Ciò si spiega ove si consideri che mentre i beni comuni nel condominio hanno utilità di tipo strumentale (finalizzata al miglior godimento dei beni di proprietà esclusiva dei condomini), i beni oggetto di comunione hanno una utilità di tipo “finale”.

Il fatto che un diritto reale possa avere più titolari, può creare problemi circa i rapporti tra i comunisti (cioè i titolari del diritto) e tra questi e i terzi. In questi casi, infatti, potrebbero nascere discussioni tra i titolari circa l’amministrazione della comunione, le decisioni per la vendita del bene, l’uso e così via e proprio per questi motivi, il legislatore è intervenuto dettando una disciplina apposita per risolvere i potenziali conflitti.

La comunione è un istituto di diritto civile

Alla comunione in senso stretto, il codice dedica ben diciassette articoli, raggruppati nel capo I del titolo VII, a sua volta contenuto nel libro III intitolato “della proprietà” (cfr. artt. 1100 – 1116 c.c.).

Dal punto di vista concettuale suggeriamo di seguire una lettura semplice ma allo stesso interessante che tratta la figura giuridica le dalle origini: il consortio ercto non cito.

Questo articolo è offerto dal dott. Gianni Salvati

Ciao, spero che questo articolo abbia risolto qualche tuo dubbio.
L'articolo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.