Art. 1128 – Perimento totale o parziale dell’edificio

In termini giuridici per perimento dell’edificio si intende quando l’edificio viene meno a causa di avvenimenti o fatti accidentali; nonostante questa ipotesi sia rara è risultato necessario regolare le possibili azioni dei condomini regolando in particolar modo la divisione del terreno e le possibili azioni di ogni singolo condomino.

Già con il vecchio codice fu discussa questa ipotesi portando avanti diverse tesi, nel 1934 poi il regio decreto-legge n. 56 prevedeva una norma in proposito che poi fu riprodotta nel nuovo codice civile sul condominio con l’articolo 1128.

La Cassazione ha precisato che, agli effetti dell’art. 1128 c.c., per perimento dell’edificio condominiale deve intendersi il materiale venir meno del bene, determinato da fatti o avvenimenti accidentali, cui sia rimasta estranea la volontà dei condomini.

In primis è bene stabilire che il suolo occupato dall’edificio è di proprietà di tutti i condomini e non è proprietà esclusiva dei condomini del pianterreno, per questo motivo tutti i condomini avranno pari diritto di decisione e di risarcimento.

Il fatto che il suolo è proprietà comune dei proprietari dei vari piani dell’edificio (art. 1125 del c.c.), rappresenta una novità in contrasto con la precedente tesi, sostenuta nel vecchio codice, e secondo la quale il suolo era considerato proprietà separata del proprietario del pianterreno dell’edificio.

Il tema è disciplinato dall’art. 1128 c.c. che si occupa del perimento dell’edificio, inteso proprio come il materiale venir meno dell’immobile a causa di avvenimenti imprevedibili e accidentali, di origine naturale (si pensi ad un terremoto o ad un’alluvione) o determinati dall’uomo (ad esempio un evento bellico) oppure verificatisi per necessità (si pensi alla demolizione e ricostruzione per una ristrutturazione necessaria).

L’articolo 1128 del Codice Civile prevede che

Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera [1136] circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio [1117], e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse [1123].L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Questo articolo si applica quando l’edificio perisce completamente o per una parte che rappresenta i tre quarti del suo valore. In questo caso, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, a meno che non sia stato diversamente convenuto.

Perimento totale o parziale dell’edificio

Il perimento totale dell’edifico secondo la Cassazione (Sent. n. 15482/2012) prevede il venir meno dell’intero fabbricato o di una parte che ne rappresenti i tre quarti dell’intero valore.

Il perimento totale determina lo scioglimento del condominio per mancanza di oggetto, mentre il terreno su cui prima sorgeva il fabbricato rimane in comunione tra i precedenti condòmini.

Tale comunione, peraltro, si scioglie quando non è possibile provvedere alla ricostruzione perché vietato dalla disciplina urbanistica. In tali casi, la maggioranza degli ex condòmini favorevole alla ricostruzione non può imporre ai dissenzienti di partecipare alle relative spese; allo stesso modo, ciascuno degli ex condòmini può però chiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali di risulta;

Per perimento parziale s’intende, invece, la distruzione di una parte minore del fabbricato, in ogni caso inferiore ai tre quarti del suo valore.

Il condominio sopravvive limitatamente alle parti residue del fabbricato e assumendo una consistenza inferiore.

L’assemblea, che conserva la propria competenza, può deliberare la ricostruzione della parte venuta meno con la maggioranza prevista dall’art. 1136, anche stabilendone tempi, modi e costi.

Va detto che ciascun condomino è tenuto a contribuire in proporzione alla propria quota mentre l’eventuale dissenziente può liberarsi dell’obbligo di contribuire alle spese di ricostruzione solo cedendo la propria unità.

Se l’edificio era assicurato, la porzione di indennità correlativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione delle medesime, e su di essa i creditori privilegiati o ipotecari sull’immobile non hanno facoltà di far valere i loro diritti, sempre che essa sia effettivamente utilizzata per la ricostruzione. Se un condomino non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio, è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà.

Alcune sentenze di cassazione per il caso di perimento totale o parziale dell’edificio

Per quanto riguarda la giurisprudenza recente, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 2126/2021 ha ritenuto lecita la trasformazione del tetto in terrazza ad uso esclusivo da parte del condomino del piano sottostante.

Inoltre, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 15482/2012 ha stabilito che in caso di perimento di un edificio in condominio, il condominio viene meno e permane soltanto la comunione sul suolo.

Precisamente stabilendo che in ipotesi di perimento totale o parziale dell’edificio in condominio, anche inferiore ai tre quarti del suo valore, ciascun condòmino ha il potere di ricostruire le parti comuni del fabbricato, che siano andate distrutte e che siano indispensabili per ripristinare l’esistenza e il godimento del bene di dominio individuale, nell’esercizio non di un diritto di superficie, ma di facoltà inerenti alla proprietà esclusiva ed a quella condominiale, in quanto tali non suscettibili di prescrizione per non uso.

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.