Art. 1123 – Ripartizione delle spese

Oggi trattiamo le principali regole in materia di ripartizione delle spese condominiali. Si tratta di una delle questioni che generano le discussioni piu´accese nella compagine condominiale

Cosa sono le spese condominiali e cosa comprendono ?

Le spese condominiali sono le uscite di carattere finanziario che interessano il condominio nel corso della gestione. Ci riferiamo quindi alle spese relative la polizza assicurativa o di energia elettrica  o di somministrazione di acqua e la relativa ripartizione.

Queste spese sono quindi ripartite tra i proprietari e riguardano cosí le spese necessarie alla conservazione e il godimento delle parti comuni.

Spese per il funzionamento degli impianti, delle installazioni e dei servizi comuni, quelle deliberate nell’assemblea condominiale eccetera.

In buona sostanza tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni in comunione e per la gestione dei servizi in comune.

Quali sono le spese condominiali ?

Le spese condominiali relative le parti comuni sono dunque tutte le spese necessarie alla gestione e funzionamento del condominio da cui sono escluse le spese riferite alle unità immobiliari di proprietà dei singoli condomini.

Il tema della ripartizione delle spese condominiali è uno dei più controversi nel tema della gestione condominiale. Questo perché nel momento in cui la ripartizione delle spese condominiali sono approvate dall’assemblea condominiale insorge l’obbligo di pagare le spese. E su questa semplice conseguenza accadono spesso situazioni di contrasto facilmente intuibili.

Chi deve pagare a seguito della ripartizione delle spese condominiali ?

Chi paga le spese condominiali ? A pagare le spese condominiali sono tutti coloro che a qualunque titolo partecipano al rapporto condominiale. Il proprietario del singolo immobile risponde del condominio, mentre locatore e conduttore concorrono alle spese di condominio in base agli accordi stabiliti nel contratto di locazione.

Come avviene la ripartizione delle spese condominiali ?

La ripartizione delle spese condominiali di regola avviene in proporzione al valore della proprietà, ma anche in ragione dell’uso che ogni condomino può fare delle cose comuni e del godimento che può trarne.

La proporzionalità è definita dalle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio. Per quanto riguarda la ripartizione spese condominiali il codice civile tratta la modalità di ripartizione delle spese condominiali in una serie di articoli.

Il sistema di ripartizione delle spese condominiali

Come vengono ripartite le spese condominiali ? Gli artt. 1123-1126 del codice penale disciplinano per condominio ripartizione spese. L’art. 1123 c.c., in particolare, ne fissa i principi generali sulla base di tre principali criteri di ripartizione spese condominiali.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 ; 68], salvo diversa convenzione.

La disposizione sopra riportata, di cui al primo comma art. 1123, si riferisce alle spese relative a beni e servizi di cui tutti godono indistintamente, comprese le innovazioni deliberate dalla maggioranza. La norma può essere derogata solo dall’unanimità dei condomini (normalmente, in un regolamento predisposto dall’originario proprietario e poi recepito nei singoli atti d’acquisto).

Questo vuol dire che soltanto un patto sottoscritto da tutti i proprietari o imposto dall’originario ed unico proprietario ai successivi acquirenti, può eliminare questo principio generale. una delibera dell’assemblea che approvi una ripartizione delle spese non proporzionale senza il consenso di tutti i proprietari è nulla.

Questo non significa che nel condominio non sussistono spese ripartibili in “parti uguali”, ma significa solo che si tratta di poche eccezioni.

La disposizione in parola continua poi al secondo comma specificando che

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Questa seconda disposizione deroga la prima disposizione, sulla base del principio di equità sostanziale. Ad esempio, i proprietari di negozi al piano terra, non sono tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori.

Quindi, questo significa che quando il bene comune è destinato a servire i proprietari in modo diverso, la ripartizione della spesa è effettuata in base all’uso e non in base al valore della proprietà.

Tipico esempio potrebbe essere quello delle scale di un edificio che servono in misura maggiore a coloro che sono posti all’ultimo piano e in misura minore a coloro che si trovano al primo piano.

Stesso discorso vale per le spse di funzionamento e mantenimento dell’impianto ascensore.

Al terzo comma poi la disposizione in parola continua poi specificando che

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124–1126; 63]

Il terzo comma dell’art. 1123 deve essere interpretato restrittivamente, nel senso che le spese cui esso si riferisce sono solo quelle per l’uso e non quelle per la conservazione della cosa comune, che sono a carico di tutti i partecipanti indipendentemente dall’uso.

Per quanto riguarda le spese di godimento, il ragguaglio all’uso che ciascuno può farne non è in riferimento ad un uso potenziale, conforme alla destinazione della cosa, ma in riferimento all’uso che ciascun partecipante effettivamente ne fa, secondo la sua destinazione.

Ora in questa possibilità di uso rientra anche il non uso, essendo anche questa una facoltà del partecipante.

Il principio di proporzionalitá

Come per l’art. 1118 del c.c. il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, laddove il titolo non disponga altrimenti, così per l’art. 1123 le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza a norma dell’ art. 1118 del c.c. sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Presupposto per l’applicazione del primo comma dell’art. 1123 è che il godimento dei vari proprietari, per sua natura, sia proporzionale al valore delle proprietà di ciascuno, e cioè sostanzialmente di uguale misura. Se, invece, si tratta di cose destinate a poter servire i condomini in misura diversa, giusto il capoverso dell’articolo, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Il principio di destinazione della cosa comune

Nella formula dell’art. 1123, invero, non solo si presuppone che l’uso delle cose comuni sia suscettibile di divisione, ma che la destinazione stessa della cosa sia per un uso in misura diversa, e la ripartizione delle spese sembrerebbe fatta in proporzione all’uso che ciascuno può fame e non già in proporzione all’uso che ciascuno ne fa. Quindi per l’art. 1123 il proprietario sarebbe sempre tenuto a contribuire in misura proporzionale all’uso che la cosa comune è destinata a rendergli possibile, sia che egli ne usi effettivamente ed in quella misura sia che non ne usi affatto o non in quella misura.

Per esempio, é comprensibile immaginare che un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere od impianti destinati a servire una parte soltanto dell’intero fabbricato, e che il loro uso sia effettivamente riservato a distinti gruppi di condomini.

L’elencazione ovviamente è esemplificativa. In tal caso tali parti non cessano di essere comuni a tutti, in mancanza di una diversa disposizione del titolo, ma le spese relative alla loro manutenzione sono a carico di coloro che ne traggono utilità, giusto l’ultimo comma dell’art. 1123: appare quindi chiara la ragionevolezza della norma in esame.

Cosa succede se le spese sono ripartite diversamente rispetto alle tabelle millesimali ?

Secondo un principio recentemente ribadito dalle Sezioni Unite in tema di condominio, ricorre un’ipotesi di annullabilità della delibera condominiale nel caso di violazione dei criteri legali, o già stabiliti, quando vengono in concreto ripartite le spese. (Cass. civ., Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839).

Cosa succede se i criteri sono modificati diversamente rispetto a quanto previsto dalla legge ?

Sono affette da nullità le delibere condominiali attraverso le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c., essendo necessario per esse il consenso unanime di tutti i condomini (Cass. civ., Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839).

In particolare secondo la stessa lettera dell’art. 1123 c.c., la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio è, in linea di principio, derogabile.

Infatti deve ritenersi legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina, contenuta in una clausola di natura contrattuale del regolamento (accettata da tutti i condomini, nessuno escluso) o nella deliberazione dell’assemblea, approvata da tutti i condomini (1000/1000 millesimi).

Cosa succede se non vi sono tabelle millesimali ?

Se non vi sono tabelle millesimali l’assemblea può adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, avendo cura di rispettare la proporzione fra la quota di spesa a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente.

Il criterio di determinazione delle singole quote, infatti, preesiste e prescinde dalla formazione delle tabelle millesimali. In tal modo sara´quindi possibile provvedere alla ripartizione delle spese.

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.