Art. 1126 – Lastrici solari di uso esclusivo

Oggi trattiamo le principali regole in materia di manutenzione dei lastrici solare ad uso esclusivo. Le spese relative alla manutenzione e/o ricostruzione vanno ripartite ai sensi dell’art. 1126, cod. civ. che riconosce al proprietario esclusivo del lastrico solare un contributo superiore rispetto agli altri condomini, in quanto il proprietario esclusivo trae da tale uso un vantaggio maggiore, e vi apporta un logorio maggiore rispetto a coloro i quali ne beneficiano soltanto come copertura dell’edificio.

L’articolo 1126 del codice civile disciplina la ripartizione delle spese per i lastrici solari di uso esclusivo. In particolare, la norma prevede che il proprietario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello) è tenuto a contribuire nelle spese di riparazione o ricostruzione nella misura di un terzo, mentre gli altri due terzi della spesa sono a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza) serve da copertura.

Art. 1126 – Lastrici solari di uso esclusivo

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

La ratio della norma è quella di riconoscere al proprietario esclusivo del lastrico solare un contributo maggiore rispetto agli altri condomini, in quanto il proprietario esclusivo trae da tale uso un vantaggio maggiore, e vi apporta un logorio maggiore rispetto a coloro i quali ne beneficiano soltanto come copertura dell’edificio.

La ripartizione delle spese per i lastrici solari di uso esclusivo prevista dall’articolo 1126 del codice civile si basa sul criterio dell’utilità che ciascun condomino trae dalla funzione di copertura del lastrico. Chi ha l’uso esclusivo del lastrico, infatti, ne beneficia sia come copertura che come superficie transitabile, mentre gli altri condomini ne beneficiano solo come copertura.

Per questo motivo, il legislatore ha stabilito che il condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico debba contribuire per un terzo alla spesa, mentre gli altri due terzi siano ripartiti tra tutti i condomini in proporzione al valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Questo sistema mira a bilanciare gli interessi dei diversi partecipanti alla comunione del lastrico, evitando che uno di essi sia gravato eccessivamente o esonerato ingiustamente dalle spese necessarie per la sua conservazione.

In particolare la norma in questione, nella parte in cui stabilisce che il criterio cardine per la ripartizione delle spese del lastrico solare è costituito dall’utilità e dal vantaggio tratto dai proprietari degli immobili cui il bene serve in quanto funge da copertura, costituisce applicazione del più generale principio di cui all’art. 1123 c.c. che, in tema di ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle cose comuni, stabilisce che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può fare.

Perchè la misura delle spese di riparazione è diversa?

Immaginiamo un condominio di due piani, di cui il secondo piano ha un lastrico solare di uso esclusivo. Il lastrico solare è utilizzato dal proprietario del secondo piano come terrazza, dove trascorre il tempo libero e dove fa crescere piante e fiori.

In questo caso, il proprietario del secondo piano trae un vantaggio maggiore dall’uso del lastrico solare rispetto agli altri condomini, in quanto può utilizzarlo liberamente (oltre che come copertura dell’edificio) per scopi personali. Inoltre, per via dell’uso sclusivo, il lastrico solare è soggetto a un logorio maggiore rispetto al tetto di un piano abitato, in quanto è utilizzato come terrazza.

Per questo motivo, la norma prevede che il proprietario del secondo piano sia tenuto a contribuire alle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare nella misura di un terzo, mentre gli altri due terzi della spesa sono a carico degli altri due condomini, che ne beneficiano solo come copertura dell’edificio.

E se il lastrico è utilizzato come parcheggio ?

Un altro esempio può essere quello di un lastrico solare utilizzato come parcheggio. In questo caso, il proprietario del secondo piano trae un vantaggio maggiore dall’uso del lastrico solare rispetto agli altri condomini, in quanto può parcheggiare la propria auto in un luogo sicuro e protetto. Inoltre, il lastrico solare è soggetto a un logorio maggiore rispetto al tetto di un piano abitato, in quanto è utilizzato come parcheggio.

Anche in questo caso, la norma prevede che il proprietario del secondo piano sia tenuto a contribuire alle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare nella misura di un terzo, mentre gli altri due terzi della spesa sono a carico degli altri  condomini, che ne beneficiano soltanto come copertura dell’edificio.

In conclusione, la ratio dell’articolo 1126 del codice civile è quella di riconoscere al proprietario esclusivo del lastrico solare un contributo maggiore rispetto agli altri condomini, in quanto il proprietario esclusivo trae da tale uso un vantaggio maggiore, e vi apporta un logorio maggiore rispetto a coloro i quali ne beneficiano soltanto come copertura dell’edificio.

Giurisprudenza del 2022 e del 2023

La giurisprudenza in materia di art. 1126 codice civile, relativo al riparto delle spese di manutenzione e di ricostruzione dei lastricati solari, negli ultimi anni ha confermato i principi già affermati dalla giurisprudenza di legittimità.

In particolare, la Cassazione ha confermato che:

• Il lastrico solare è una parte comune dell’edificio condominiale, salvo che non risulti diversamente dall’atto di acquisto o da un titolo analogo.
• Le spese di manutenzione e di ricostruzione del lastrico solare sono a carico del condominio, salvo che il lastrico sia di uso esclusivo di uno o più condomini.
• Nel caso in cui il lastrico solare sia di uso esclusivo di uno o più condomini, le spese di manutenzione e di ricostruzione sono a carico del condomino o dei condomini esclusivisti, per un terzo, e del condominio, per i restanti due terzi.

Inoltre, la giurisprudenza ha chiarito che:

• Le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, anche se di uso esclusivo, sono a carico del condominio, salvo che il condomino esclusivista non dimostri di aver adottato tutte le misure idonee a evitare gli inconvenienti.
• Il condominio è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni causati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, anche se di uso esclusivo.

In particolare, la Cassazione, con l’ordinanza n. 27846/2023, ha confermato che, in caso di lastrico solare di uso esclusivo, le spese di manutenzione e di ricostruzione sono a carico del condomino esclusivista, per un terzo, e del condominio, per i restanti due terzi. La Cassazione ha inoltre precisato che, ai fini del riparto delle spese, non rileva la circostanza che il lastrico solare sia stato oggetto di lavori di manutenzione o di ricostruzione in passato.

Con la sentenza n. 28253/2023, la Cassazione ha confermato che il condominio è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni causati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, anche se di uso esclusivo. La Cassazione ha inoltre precisato che, ai fini della responsabilità del condominio, è sufficiente che l’infiltrazione sia stata causata da un difetto di manutenzione del lastrico solare, anche se non è possibile individuare il condomino esclusivista responsabile del danno.

Alle stesse conclusioni la Cassazione era già giunta in precedenza sancendo che la responsabilità per i danni derivanti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello il cui uso non sia comune a tutti i condòmini deve essere ricondotta nell’ambito della responsabilità di cui all’art. 2051 c.c., con la conseguenza che dei relativi danni rispondono sia il proprietario, o usuario esclusivo quale custode del bene, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti all’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore, ai sensi dell’art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condòmini ex art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Ne consegue che il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell’art. 2055 c.c., con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell’illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del singolo condòmino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri. (Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 516 del 11 gennaio 2022)

In conclusione, la giurisprudenza in materia è consolidata e conferma i principi già affermati dalla giurisprudenza di legittimità.

Conclusioni

L’articolo 1126 del codice civile rappresenta una disposizione importante per la ripartizione delle spese per i lastrici solari di uso esclusivo. La norma riconosce al proprietario esclusivo del lastrico solare un contributo maggiore rispetto agli altri condomini, in quanto il proprietario esclusivo trae da tale uso un vantaggio maggiore, e vi apporta un logorio maggiore rispetto a coloro i quali ne beneficiano soltanto come copertura dell’edificio.

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.