Art. 1131 – Rappresentanza

Il codice civile attribuisce all’amministratore di condominio la rappresentanza sostanziale e processuale del condominio. La fonte di tale potere è l’articolo 1131 del codice civile. Vediamo cosa prevede il codice civile.

Tale potere riguarda il compimento di atti giuridici per conto del condominio e negli atti processuali. Si parla nel primo caso di rappresentanza sostanziale e nel secondo caso di rappresentanza processuale.

Articolo 1131 – Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio [1117]; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato [1129] ed è tenuto al risarcimento dei danni [64].

La rappresentanza nel codice civile

La rappresentanza è un istituto giuridico di fonte codicistica. L’articolo 1388 del codice civile stabilisce che “Il contratto concluso dal rappresentante in nome e nell’interesse del rappresentato, nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetto nei confronti del rappresentato”.

L’istituto pertanto vede due soggetti coinvolti, il rappresentante e il rappresentato. Il primo agisce in nome e nell’interesse del secondo compiendo atti giuridici che producono effetti direttamente nella sfera giuridica del secondo, ovvero il rappresentato.

Il rappresentante diventa tale quando il potere di rappresentanza gli viene conferito dal rappresentato mediante una procura oppure quando gli viene conferito dalla legge.

La legge attribuisce all’amministratore la rappresentanza del condominio. Tale potere riguarda il compimento sia dei normali atti giuridici per conto del condominio sia per quanto riguarda gli atti processuali. Si parla nel primo caso di rappresentanza sostanziale e nel secondo caso di rappresentanza processuale.

Entrambe costituiscono lo strumento tecnico-giuridico per mezzo del quale il gruppo si presenta all’esterno, consentendo all’incaricato dell’amministrazione di esercitare i compiti assegnatigli dalla legge o conferitigli dai condomini stessi.

La rappresentanza sostanziale dell’amministratore condominiale

In breve, la rappresentanza sostanziale dell’amministratore di condominio è la capacità di agire in nome e per conto del condominio.

Quali sono gli atti che può compiere l’amministratore condominiale ? Sono gli atti di ordinaria amministrazione del condominio che vengono conclusi, in rappresentanza della volontà dei condomini, con soggetti terzi esterni alla compagine condominiale.

La rappresentanza sostanziale riguarda quindi il compimento degli atti di ordinaria amministrazione del condominio.

L’amministratore porta all’esterno la volontà dei condomini e si occupa dei rapporti del condominio con i soggetti terzi quali imprese, enti, consulenti, lo Stato e così via.

Per quanto concerne gli atti di straordinaria amministrazione, cosi come per quelli che esulano dalle sue normali attribuzioni, l’amministratore può operare solo previa decisione assembleare, salvo che si tratti di atti conservativi da compiersi d’urgenza.

L’articolo 1133 del codice civile, afferma che i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini

La rappresentanza processuale dell’amministratore di condominio

La legittimazione processuale dell’amministratore è la legittimazione ad agire in giudizio (in tal caso si parla di legittimazione attiva) o a costituirsi in giudizio per difendersi (in tal caso si parla di legittimazione passiva).

La legittimazione processuale attiva viene riconosciuta in base all’articolo 1131 codice civile mentre la legittimazione passiva ai sensi del secondo comma del medesimo articolo. L’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualsiasi azione concernente le parti comuni dell’edificio. Inoltre, all’amministratore vengono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

Vista tale funzione si evitano così le singole notifiche nei confronti di ciascun condomino.

Anche se il potere di rappresentanza processuale dell’amministratore è esercitato in via autonoma, resta comunque in capo all’amministratore il dovere di informare l’assemblea circa lo stato del giudizio pendente, pena la revoca per giusta causa o l’eventuale risarcimento dei danni.

Il fatto che l’amministratore di condominio abbia la rappresentanza processuale del condominio non impedisce l’azione processuale autonoma del singolo condomino o la sua costituzione in un giudizio già pendente per difendere i diritti esclusivi o sulle parti comuni dell’edificio contro i terzi o gli altri condomini.

Limiti alla rappresentanza processuale dell’amministratore di condominio

Il potere di rappresentanza dell’amministratore, come già si è potuto dedurre, non è illimitato. Vincoli allo stesso sono imposti in primo luogo dalla legge.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2127 del 2021, ha stabilito che il regolamento condominiale non può limitare i poteri di rappresentanza processuale dell’amministratore che gli sono attribuiti dalla legge.

In particolare si legge nella sentenza che:

Cass. civ. n. 2127/2021
Il potere dell’amministratore di rappresentare il condominio nelle liti proposte contro il medesimo di cui all’art. 1131 c.c. deriva direttamente dalla legge e non può soffrire limitazione né per volontà dell’amministratore né per deliberazione dell’assemblea. Ne deriva che la clausola contenuta in un regolamento condominiale (ancorchè deliberato per mutuo accordo tra tutti gli originari condomini), secondo cui l’autorizzazione a stare in giudizio debba essere deliberata dall’assemblea, semmai a maggioranza qualificata, non ha efficacia giuridica, poichè il quarto comma dell’art. 1138 c.c. prevede che le norme regolamentari non possono derogare alle disposizioni ivi menzionate, fra le quali appunto è appunto compresa quella di cui all’art 1131 citato.

La legge tuttavia attribuisce altri limiti alla rappresentanza processuale come si legge nell’articolo 1136, quarto comma del codice civile.

La norma stabilisce che “le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo”. Sono soggette cioè all’approvazione dell’assemblea condominiale.

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.