Art. 1130 – Attribuzioni dell’amministratore

Dopo che l’assemblea ha nominato l’amministratore di condominio quest’ultimo ha una serie di obblighi da rispettare e da svolgere. Oltre a quelli previsti ex art. 1129 c.c. vi sono anche altri obblighi in capo all’amministratore. Tali obblighi sono elencati in maniera riassuntiva dall’art. 1130 che disciplina le attribuzione di quest’ultimo. Vediamo cosa prevede il codice civile.

L’art. 1130 c.c. ha subito una sostanziale modifica con la riforma del 2012. Il legislatore ha ampliato notevolmente l’elenco dei poteri e dei doveri in capo all’amministratore il quale deve  dvolgere le seguenti funzioni.

Articolo 1129 – Attribuzioni dell’amministratore

1. Eseguire le deliberazioni dell’assemblea: Convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130 bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio
2. Disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi: Questo nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini.
3. Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
4. Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.
5. Eseguire gli adempimenti fiscali.
6. Curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale: Questo registro contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.
7. Curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita.
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Cosa avviene se l’amministratore non rispetta quanto previsto dall’art. 1130 del codice civile ?

Come abbiamo visto gli artt. 1129 e 1130 c.c. forniscono un elenco di tutti di poteri e doveri che competono ad un amministratore di condominio. Tale lista fornisce una descrizione dettagliata delle attività che è tenuto a porre in essere un amministratore.

Per la dottrina maggioritaria e la giurisprudenza si tratta di una norma derogabile con possibilità di ampliamento e diminuzione dei poteri dell’amministratore attraverso una delibera assembleare o l’espressa previsione nel regolamento di condominio. La dimostrazione viene fornita dal fatto che la giurisprudenza è unanime nel riconoscere che le azioni reali a tutela delle parti comuni devono essere autorizzate dall’assemblea, di conseguenza se ne deduce quindi una modificazione dei poteri, anche in senso peggiorativo, i quali devono sempre sussistere in capo all’amministratore, data l’illiceità della loro esclusione per volere delle parti.

L’amministratore di condominio che non adempie ai suoi doveri può essere soggetto a diverse sanzioni. Ecco alcune delle possibili conseguenze:

Revoca dell’incarico: L’assemblea dei condomini può revocare l’amministratore se questi non adempie correttamente ai suoi compiti. La revoca deve essere deliberata con la maggioranza prevista dal regolamento di condominio o, in mancanza, con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea.

Responsabilità civile: Se l’amministratore causa danni al condominio o ai condomini a causa della sua negligenza o cattiva gestione, può essere chiamato a rispondere civilmente. In tal caso, potrebbe essere obbligato a risarcire i danni finanziari subiti dal condominio o dai singoli proprietari.

Per esempio se l’amministratore non riscuote correttamente i contributi dai condomini o non paga le spese necessarie per la manutenzione ordinaria, potrebbe essere chiamato a rispondere per il mancato adempimento di queste obbligazioni finanziarie.

Responsabilità penale: In casi gravi di frode, appropriazione indebita o altre violazioni penali, l’amministratore potrebbe essere perseguito penalmente. Questo può comportare multe o addirittura la reclusione, a seconda della gravità dell’infrazione.

Sospensione dell’incarico: In situazioni meno gravi, l’assemblea potrebbe decidere di sospendere temporaneamente l’amministratore dal suo incarico. Questo può essere fatto per consentire un’indagine o per evitare ulteriori danni.

In sintesi, l’amministratore deve agire nell’interesse del condominio e dei condomini, e il mancato adempimento ai suoi doveri può avere conseguenze legali e finanziarie.

Tali responsabilità, secondo l’orientamento giurisprudenziale e dottrinario, trovano la sua fonte proprio nel contratto di mandato che si perfeziona al momento dell’accettazione dell’incarico.
In base alle norme che regolano tale contratto, essendo il mandato dell’amministratore non gratuito, lo stesso quando viene meno ai propri doveri dovrà rispondere personalmente dei danni, anche in assenza di colpa grave, essendo sufficiente la violazione delle normali regole di diligenza, prudenza e perizia.

Svariate pronunce della Suprema Corte hanno condannato amministratori non diligenti, sancendo la relativa responsabilità per non aver ad esempio dato esecuzione ad una delibera assembleare o per non aver messo in opera delle attività volte alla conservazione delle parti comuni.

Ciò vale non solo nei confronti dei condomini ma anche rispetto ai terzi. È stato infatti affermato che “la figura dell’amministratore non si esaurisce nell’aspetto contrattuale delle prerogative dell’ufficio. A tale figura il codice civile e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d’essere dei beni condominiali provochi danno a terzi. In relazione a tali beni l’amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo di essere, si trova nella posizione di custode” e deve ritenersi responsabile tutte le volte in cui i danni prodotti siano riconducibili “alla sua negligenza o al cattivo uso dei suoi poteri”. (Sentenza Corte di Cassazione, Sez. III Civile, n. 25251 del 16.10.2008)

Tale pronuncia ha stabilito che

Sentenza Corte di Cassazione, Sez. III Civile, n. 25251 del 16.10.2008
L’amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condòmini. Quest’obbligo non viene meno neanche nell’ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall’amministratore. Ne consegue che l’amministratore stesso è responsabile del danno alla persona patito da uno dei condòmini, in conseguenza dell’inciampo in una insidia [ nella specie, buca nel cortile condominiale ] creata dall’impresa cui erano stati appaltati lavori di manutenzione dell’immobile condominiale.

Come osservato alla figura dell’amministratore sono stati attribuiti nel tempo sempre più competenze e responsabilità. Ricordiamo ad esempio la legge 257/1992 (cd legge quadro sull’amianto) in adempimento della quale l’amministratore è tenuto a far compiere una ricerca dei materiali contenenti amianto nelle parti comuni dello stabile e porre in essere gli adempimenti previsti ex lege, con la valutazione del rischio sia per il personale dipendente (portiere, giardiniere etc.) che per i terzi, nonché svolgere un’attività di sensibilizzazione dei singoli proprietari per l’esecuzione del medesimo censimento all’interno delle proprietà private.

Ancora si ricorda da ultimo che, a norma del decreto legislativo 81/2008 (T.U. sulla salute e sicurezza sul lavoro) l’amministratore assume, per conto del condominio, le vesti di datore di lavoro e su di lui ricade il dovere di verificare il rispetto delle relative disposizioni e porre in essere tutte le misure volte a tutelare i dipendenti.

È pertanto evidente che l’amministratore ricopre una funzione di responsabilità sempre più diversificata e qualificata e tale circostanza palesa la necessità ed il dovere in capo alla compagine condominiale di verificare le competenze della persona nominata ed agire tempestivamente in caso di violazione degli obblighi prescritti dalla legge.

Ulteriori diritti e doveri

La dottrina cerca di classificare i poteri attribuiti all’amministratore a seconda della funzione. Si hanno quindi poteri di rappresentanza e gestione, poteri di amministrazione in senso stretto e in senso lato, oppure la denominazione del potere deriva dall’appellativo dell’atto formale adottato dall’amministratore.

Si tratta comunque di classificazioni che non assolvono nessuna funzione. Nonostante le attribuzioni dell’amministratore siano estese, queste devono sempre riguardare le parti comuni del condominio, di conseguenza è estranea alla sua competenza ogni potere concernente le parti di proprietà esclusiva dei condomini o alla soluzione di conflitti tra i partecipanti.

L’amministratore del condominio è, per legge, legittimato passivamente ad ogni azione anche reale o possessoria, riguardante le parti comuni dell’edificio e tali sono estensivamente, anche le parti esterne dello stabile condominiale, perché adibite all’uso comune di tutti i condomini, mentre non gli competono le azioni riguardanti parti di proprietà dei condomini, in quanto spetta a questi ultimi ogni azione a tutela del pieno e assoluto godimento dei beni in questione.

Si può anche realizzare l’ipotesi che l’amministratore gestisca dei beni appartenenti ad uno solo o più dei condomini, l’esercizio dei poteri in questo caso non rientrano nelle normali attribuzioni dell’amministratore di condominio ma egli è chiamato ad agire quale persona di fiducia e le facoltà attribuitegli presentano il carattere dell’occasionalità, limitatamente riferite alla gestione di un determinato affare.

L’amministratore può, quindi, ricevere degli incarichi occasionali da parte dei singoli condomini, non esistendo al riguardo dei divieti imposti dalla legge.

È importante però che l’attività che deve porre in essere il professionista non sia in contrasto con gli interessi collettivi dei condomini, in quanto nel caso in cui ciò si verificasse si avrebbe la concretizzazione di un conflitto di interessi tra l’amministratore e condominio risolvibile dall’autorità giudiziaria.

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.