Art. 1133 – Provvedimenti presi dall’amministratore

Vediamo quali sono i provvedimenti che l’amministratore compie nell’esercizio del proprio incarico e come possono opporsi i condomini di fronte ad un eccesso di potere.

Il codice civile, all’art. 1130, primo comma, attribuisce all’amministratore una serie di compiti finalizzati alla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile, nonché il potere di compiere atti giuridicamente necessari per poter agire effettivamente a tutela degli interessi del condominio. Questi atti prendono il nome di “provvedimenti dell’amministratore”

Articolo 1133 – Provvedimenti presi dall’amministratore
I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri [1130, 1131] sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’articolo 1137.

Cosa significa provvedimenti presi dall’amministratore ?

Per chiarire meglio il concetto del provvedimento e, più in generale la portata della norma, basta pensare a quando l’amministratore esegue l’ordine di pagamento di un fornitore.

Oppure all’esecuzione di una deliberazione assembleare o a quando, nell’ambito della disciplina della fruizione dei servizi comuni (v. art. 1130, co.1, n. 2 c.c.) quello con cui l’amministratore stabilisce gli orari di accensione del riscaldamento e più in generale a tutti quegli adempimenti utili per il condominio.

Così, continuando ad esemplificare, se una circolare dell’amministratore invita i partecipanti al condominio ad osservare i regolamenti comunali in materia di sbattimento di panni dai balconi che si affacciano sul prospetto principale, essa sarà obbligatoria per tutti i condomini, come anche la disposizione in merito all’intervento di manutenzione ordinaria per la riparazione del portone d’ingresso.

Tutti gli atti elencati rientrano tra i provvedimenti emanati dall’amministrazione, nell’esercizio dei suoi poteri finalizzati al miglior godimento delle parti comuni dello stabile e, come tali, sono obbligatori per i singoli condomini.

Come si possono contestare i provvedimenti dell’amministratore ?

Nonostante l’obbligatorietà espressamente disposta dall’art. 1133 c.c., può capitare, ed anzi non è affatto raro, che sorgano contestazioni in merito all’operato del professionista, con particolare riferimento alle decisioni dallo stesso assunte.

Nel caso in cui il condòmino voglia contestare il provvedimento, può sottoporre la questione all’assemblea (chiedendone la convocazione all’amministratore o convocandola direttamente, ex art. 66 disp. att. e trans. c.c.) e/o (tenuto conto che i due rimedi non sono alternativi, nè il primo è condizione di procedibilità per il secondo, secondo l’interpretazione prevalente) ricorrere all’autorità giudiziaria.

C’è un termine entro cui si può contestare il provvedimento ?

In merito alla tempistica e alla modalità di attivazione del ricorso all’assemblea si reputa che lo stesso non sia soggetto ad alcun termine di decadenza e che vada presentato per iscritto all’amministratore, il quale è tenuto a convocare l’assemblea per decidere al riguardo; il ricorso potrebbe provenire sia dal singolo condomino che dallo stesso amministratore che voglia sollecitare l’intervento assembleare per vedere ratificato il proprio operato.

Se l’amministratore avrà agito entro i propri poteri, l’assemblea potrà confermare la decisione dell’amministratore oppure se l’assemblea si dichiara non d’accordo sulla scelta fatta potrà deliberare di cambiare il provvedimento. In tal caso l’amministratore potrebbe anche risultare responsabile personalmente delle conseguenze che dovessero derivare al condominio per colpa del suo agire.

Nel caso in cui l’assemblea decidesse di confermare e di ratificare l’operato dell’amministratore, il condomino insoddisfatto potrà – laddove ve ne siano i requisiti – impugnare la relativa delibera ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile.

In tal caso l’art. 1133 c.c. richiama espressamente i termini previsti dall’art. 1137 c.c. in materia di impugnazione delle delibere assembleari: il condomino che ritiene il provvedimento dell’amministratore illegittimo potrà pertanto ricorrere nei modi indicati da tale ultima disposizione, entro trenta giorni dalla sua adozione e/o comunicazione, per sentirne dichiarare l’annullamento.

Desueta tutela impugnatoria da rivalutare

Differentemente dall’articolo 1137 Codice civile (previsto con riguardo alla impugnazione delle delibere assembleari il cui impiego è marcatamente diffuso), le facoltà giudiziarie riconosciute al condomino dall’articolo 1133 Codice civile registrano, sin dalla sua introduzione, timidissime ed isolate applicazioni.

Ciò, peraltro, è confermato anche dallo scenario giurisprudenziale costellato di sporadiche pronunce. Eppure, ad una attenta analisi la tutela impugnatoria giudiziale e stragiudiziale (in specie quest’ultima) contro i provvedimenti dell’amministratore rivela una indiscutibile valenza risolutiva.

Sul punto rileva anche la recente decisione reso dal Tribunale di Roma con sentenza n. 3600 pubblicata l’8 marzo 2022 che ha stabilito che

Tribunale di Roma con sentenza n. 3600 pubblicata l’8 marzo 2022
È annullabile il provvedimento dell’amministratore diramato ai condòmini mediante una nota contenente imputazioni di spesa diverse e criteri ripartitivi difformi da quelli adottati dall’organo assembleare.

Occorrerebbe incentivarla perché costituisce un efficace mezzo di contrasto per arginare prevaricazioni e illegittimità poste in essere da taluni amministratori.(Cassazione 13689/2011, Cassazione 10347/2011, Cassazione 960/1977, Cassazione 804/1974)

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.