Art. 1134 – Gestione di iniziativa individuale

Esiste una norma apposita per regolare il caso in cui un proprietario decida, in maniera individuale, di sostenere spese per la cura delle parti comuni dell’edificio senza avere autorizzazione dell’Amministrazione o dell’assemblea.

Tale situazione è prevista dall’art. 1134 c.c., e in proposito è previsto che nessun rimborso è dovuto al proprietario che, in maniera individuale, sostiene spese in mancanza delle dovute autorizzazioni. L’unica eccezione è il caso in cui tale spesa sia non solo necessaria, ma urgente (condizione obbligatoria per poter ottenere l’eventuale rimborso).

Art. 1134 – Gestione di iniziativa individuale
Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Cosa vuol dire che si deve trattare di spesa urgente  ?

Va considerata urgente la spesa che:

– non può essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere;

– secondo il criterio della buona fede del padre di famiglia, appaia indifferibile allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune;

– riguarda una oggettiva convenienza economica di effettuare, in maniera individuale, tutti i lavori necessari in un unico contesto temporale;

– consegue ad eventi improvvisi, imprevedibili e gravemente dannosi della cosa comune.

La giurisprudenza ha ritenuto indifferibili, a titolo di esempio, le spese anticipate, in maniera individuale, da un condòmino per il rifacimento del tetto, o l’opera di consolidamento del fabbricato condominiale in virtù dell’esistenza di un’ordinanza comunale che aveva imposto l’esecuzione di tali lavori.

Al contrario, non sono state ritenute urgenti l’opera di tinteggiatura e di rifacimento degli intonaci del fabbricato condominiale; l’intervento su impianti tecnologici volti ad un miglioramento dell’immagine “commerciale” del condominio o le spese sostenute da una struttura alberghiera, ubicata in un edificio in condominio, per rendere più appetibile la vendita di pacchetti di soggiorno.

Come si può provare l’urgenza e l’indifferibilità  ?

La prova dell’indifferibilità della spesa incombe sul condòmino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini.

Ne deriva che, qualora un condòmino esegua lavori sulle parti comuni senza l’approvazione dell’assemblea o la richiesta dell’amministratore, in assenza del requisito dell’urgenza non avrà diritto alla ripetizione delle spese anticipate.

Non spetta altresì al condòmino alcun rimborso ove l’esigenza di manutenzione e riparazione abbia trovato la sua causa in una specifica condotta illecita a lui attribuibile, e le opere fatte eseguire dal singolo abbiano perciò dato luogo ad una forma di risarcimento del danno in forma specifica.

Anche la giurisprudenza (Cassazione Civile n. 17027/2018), intervenuta sull’argomento, ha avuto modo di confermare che il condomino – al quale non deve essere riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni per carenza del presupposto dell’urgenza di cui all’art. 1134 c.c. – non può nemmeno adire le vie legali per ottenere un giusto indennizzo da parte degli altri condomini, per loro indebito arricchimento (in termini giuridici: il rimedio sussidiario dell’azione di arricchimento senza causa).

Nel caso in cui un condòmino, a fronte della notifica nei suoi confronti di un decreto ingiuntivo ottenuto per il pagamento di oneri condominiali eccepisca in compensazione una maggior somma per la manutenzione dell’edificio condominiale, egli deve provare, ai sensi dell’art. 2697, cod. civ. i presupposti del proprio controcredito. L’onere è assolto quando il condòmino dimostri che il bene cui la spesa si riferisce sia di proprietà comune, nonché la sussistenza del presupposto dell’urgenza necessario ex art. 1134, cod. civ. [Tribunale, Grosseto, 26/10/2018, n. 898].

A differenza di quanto previsto dall’art. 1134 cod. civ., l’art. 1135 cod. civ. non contiene analogo divieto di rimborso delle spese ordinarie o straordinarie non urgenti sostenute dall’amministratore nell’interesse comune: l’assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione.

Ovviamente la disciplina dell’art. 1134, cod. civ. si applica anche nel caso di edificio in condominio composto da due soli condomini (il cosiddetto “condominio minimo”): le spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da uno dei condomini sono parimenti riconosciuti soltanto per le spese urgenti.

Il credito del condòmino che abbia anticipato spese di carattere urgente per l’edificio ha carattere pecuniario e non di valore, onde non è suscettibile di rivalutazione monetaria, ma soltanto oggetto di interessi legali, salvo la prova del maggior danno.

Ci sono decisioni che hanno puntualizzato la portata normativa dell’articolo 1134 del codice civile ?

Cass. civ. n. 5995/2022
Al supercondominio si applicano le stesse regole del condominio negli edifici. Ai sensi dell’art. 1134 c.c., il caseggiato facente parte del supercondominio, che ha eseguito a proprie spese lavori di manutenzione su parti comuni al complesso edilizio “supercondominiale”, senza autorizzazione dell’assemblea del supercondominio, non ha diritto al rimborso.

Cass. civ. n. 27106/2021
Nella materia condominiale, il diritto al rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino per la gestione delle cose comuni ai sensi dell’art. 1134 c.c., a differenza di quanto previsto dall’art. 1100 c.c. nella comunione ordinaria, non insorge in caso di trascuranza degli altri comunisti, ma presuppone il requisito dell’urgenza, intendendo la legge trattare con rigore la possibilità che il singolo possa intervenire nell’amministrazione dei beni in proprietà. (Nella specie la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che su un condominio minimo aveva negato il diritto al rimborso delle spese anticipate per le parti comuni, attesa la carenza del requisito della loro indifferibilità).

Cass. civ. n. 19254/2021
La diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 c.c. che condiziona il diritto al rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente nella comunione e nel condominio di edifici, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell’altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza, trova fondamento nella considerazione che, mentre nella comunione i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti, nel condominio i beni comuni rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.

Cass. civ. n. 620/2020
Ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c., va considerata “urgente” non solo la spesa che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere; nulla è invece dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione (art. 1110 c.c.).

Cass. civ. n. 33158/2019
Nella comunione ordinaria, a norma degli artt. 1110 e 1134 c.c., il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri compartecipi o dell’amministratore, abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, può ottenerne il rimborso solo qualora provi tanto la suddetta inerzia, quanto la necessità e l’urgenza dei lavori.

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.