L’ assemblea di condominio

L’assemblea condominiale è un organo collegiale competente per assumere le decisioni più rilevanti della vita di condominio. Si tratta senza dubbio dell’organo provvisto del maggior livello di competenze. Nell’organo assembleare sono rappresentati gli interessi di tutti i condomini che, come tali, sono legittimati a parteciparvi personalmente o mediante procuratore speciale.

Ai sensi dell’articolo 66 delle disposizioni attuative al codice civile, l’assemblea è convocata dall’amministratore. Laddove il condominio non abbia un amministratore, l’assemblea può essere convocata su iniziativa di un condomino, annualmente, mediante l’avviso di convocazione.

Articolo 1130 Codice Civile – Attribuzioni dell’amministratore
L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130 bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio.

Obbligo di convocare l’assemblea

L’art. 1130 c.c. attribuisce all’amministratore non solo il dovere di eseguire le delibere emanate dall’assemblea ma anche di convocare la medesima per decidere le questioni riguardanti il condominio.

L’espressione “delibere assembleari” viene utilizzata dal legislatore non in senso omnicomprensivo, ovvero intendendosi che qualsiasi decisione assunta dall’organo collettivo debba essere attuata dall’amministratore, ma deve essere posta in relazione alle attribuzioni proprie dell’amministratore, di conseguenza sono eseguibili da quest’ultimo solo quelle riguardanti i beni comuni, dato che è in riferimento a questi che egli esplica i suoi poteri.

L’amministratore non dovrà quindi essere chiamato a rispondere della mancata esecuzione di delibere aventi ad oggetto un contenuto diverso.

Per quanto concerne l’assemblea, il primo dovere dell’amministratore è quello di convocarla:

– ordinaria almeno una volta l’anno;

– straordinaria quando ne ricorra la necessità.

Si ricorda che l’assemblea può essere convocata se ne fanno richiesta almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio, in tal caso l’amministratore deve provvedere entro dieci giorni dalla richiesta, in caso contrario i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

L’avviso di convocazione, contenente la specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

L’atto deve quindi giungere per legge al condomino cinque giorni liberi prima dell’assemblea. “Libero” significa che nei cinque giorni non si conta né il giorno dell’assemblea, né il giorno in cui giunge la convocazione.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

La convocazione assembleare, può essere trasmessa al condomino interessato a partecipare con diverse modalità.

Per Legge:

– la consegna a mezzo della classica raccomandata postale;

– oppure la raccomandata elettronica via Pec o fax.

In realtà per prassi sono oggi utilizzate altre modalità di invio:

–   raccomandata a mano.

Questa consiste in una consegna fatta a mano e il soggetto che materialmente la porta si farà firmare un foglio per ricevuta. Questo avviene di norma negli stabili con portiere oppure oppure quando gli studi di amministrazione hanno il personale per potervi provvedere;

–   mail ordinaria.

L’amministratore può anche inviare una mail normale, mail ordinaria, a condizione che il condomino ricevente gli risponda che ha ricevuto la convocazione assembleare.

–   con le stesse modalità possono essere usati anche i sistemi di messaggistica presenti nei cellulari (sms o whatsapp).

La regolare costituzione dell’assemblea in prima convocazione avviene, come sancisce l’articolo 1136 del codice civile, “con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio”. Il quorum costitutivo in prima convocazione dell’assemblea è quindi di due terzi e del 50% più uno dei condomini, pro capite.

Nell’impossibilità di deliberare validamente in prima convocazione, per mancato raggiungimento del quorum costitutivo, l’assemblea ha luogo in seconda convocazione almeno il giorno successivo a quello della prima e comunque non oltre il decimo.

In seconda convocazione il quorum costitutivo si raggiunge “con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio”.

L’amministratore di condominio, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio, non deve allegare all’avviso di convocazione i documenti collegati agli argomenti che saranno oggetti di discussione, avendo il solo obbligo di ben individuare le questioni che saranno approfondire in riunione. Nell’ipotesi in cui un condomino si sia trasferito, l’amministratore, al fine di assicurare una regolare convocazione dell’assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dall’ordinaria diligenza per rintracciare il condomino non più presente al precedente recapito. Dal punto di vista pratico, nel caso di condomino già residente nella città sede del condominio, si possono attingere informazioni presso l’Ufficio anagrafe del Comune, mentre se risiedeva in altra città ci si può rivolgere a un’agenzia di disbrigo pratiche, in entrambi i casi addossando il relativo costo al condomino resosi irreperibile.

Nel caso della morte di un condomino, se l’amministratore è a conoscenza dell’evento ma non degli eredi, non è obbligato a fare alcuna ricerca, e quindi non è tenuto ad inviare alcun avviso di convocazione, fino a quando gli eredi non si siano manifestati. Si tenga presente che all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

I quorum deliberativi dell’assemblea condominiale

Costituita validamente l’assemblea in prima convocazione, ed esperita l’analisi dell’ordine del giorno, le deliberazioni sono valide se approvate dal voto della maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell’edificio, fatto salvo quanto prescritto al quarto comma dell’articolo 1136 del codice civile.

La validità delle deliberazioni si ha, in seconda convocazione, fatto salvo quanto in seguito precisato, con l’approvazione della maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio (articolo 1136, comma 3). Questo quorum deliberativo ha tuttavia carattere residuale perché nella gran parte dei casi il codice fissa dei quorum deliberativi superiori.

Sia in prima che in seconda convocazione sono richiesti quorum deliberativi non inferiori alla metà del valore dell’edificio e degli intervenuti in assemblea condominiale per:

La nomina e la revoca dell’amministratore;
Le liti attive o passive afferenti a materie esorbitanti rispetto alle competenze dell’organo amministrativo;
La ricostruzione dell’edificio o le riparazioni di notevole entità;
Le innovazioni volte alla rimozione di barriere architettoniche (art. 1120 del codice civile);
L’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni;
L’approvazione o la modifica di clausole del regolamento condominiale assembleare (articolo 1135 del codice civile);
La modifica per errore o per mutamento delle condizioni dell’edificio delle tabelle millesimali.

I quorum deliberativi sono della maggioranza degli intervenuti in assemblea e di almeno due terzi del valore dell’edificio per:

Le innovazioni, ove non diversamente previsto (articolo 1120 del codice civile);
Le innovazioni speciali di cui all’articolo 1122-bis del codice civile.

I quorum deliberativi sono poi di almeno quattro quinti del valore dell’edificio e dei partecipanti al condominio per:

Le modificazioni delle destinazioni d’uso.

Le competenze dell’assemblea condominiale ordinaria

Le competenze dell’assemblea ordinaria sono elencate all’articolo 1135 del codice civile:

La conferma dell’amministratore e l’eventuale sua retribuzione;
L’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e la relativa ripartizione tra i condomini;
L’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e l’impiego del residuo attivo della gestione;
Le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni (non si tratta di un errore: la manutenzione straordinaria può essere deliberata dall’assemblea ordinaria. La manutenzione ordinaria compete infatti direttamente all’amministratore), costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori (se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti).

Il ruolo dell’amministratore

Il ruolo dell’amministratore nasce e cessa nell’assemblea ordinaria che lo nomina, conferendogli l’incarico, e lo può revocare in ogni tempo. Questi ricopre un ruolo fondamentale nell’assemblea. È il soggetto legittimato alla sua convocazione annuale per l’approvazione del rendiconto condominiale e per ogni altra materia di competenza in via ordinaria, nonché alla convocazione in via straordinaria.

Ai sensi del quinto comma dell’articolo 66 delle disposizioni attuative, egli “ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi”.

Deve inoltre occuparsi dell’esecuzione delle delibere assembleari e della tenuta del registro dei verbali delle assemblee. Su richiesta dell’assemblea che ha validamente deliberato con la maggioranza richiesta, deve attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalle delibere assembleari (articolo 71-ter disposizioni attuative). È tenuto ad informare l’assemblea qualora ritenga urgente l’intervento di lavori di manutenzione straordinaria.

Le figure del presidente e del segretario

La nomina del presidente nell’assemblea condominiale non è espressamente prevista dalle norme del codice civile. Si ritiene tuttavia opportuna l’individuazione di tale figura utile alla regolare costituzione dell’assemblea, al suo regolare svolgimento e all’accertamento dei risultati delle votazioni. Si applica per analogia la disposizione di cui all’articolo 2371 del codice civile, che disciplina i compiti del presidente in sede di assemblea degli azionisti nelle società per azioni.

Il presidente viene designato con il voto della maggioranza dei presenti e viene assistito da un segretario, nominato con le stesse modalità. Lo stesso presidente dovrà sottoscrivere con il segretario il verbale di assemblea condominiale, una volta redatto.

Quando viene convocata l’assemblea condominiale straordinaria

L’assemblea è convocata in via straordinaria in tre casi:

Per tutte le materie che esulano dalla competenza dell’assemblea ordinaria;

Quando l’amministratore lo ritenga necessario;

Quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Tali condomini hanno diritto, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta di convocazione all’amministratore, di procedere direttamente alla convocazione.

La rappresentanza in assemblea e i suoi limiti

I condomini che non possono partecipare fisicamente all’assemblea possono comunque prendervi parte mediante la nomina di un rappresentante. L’articolo 67 delle disposizioni attuative impone la forma scritta della delega e un limite massimo alle deleghe. Si riporta il testo che afferma: “se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale”.

È opportuno chiarire la modalità di conteggio del soggetto delegato e del delegante ai fini del quorum costitutivo e deliberativo. Il soggetto delegato è colui che è fisicamente presente in assemblea e che rappresenta i soggetti deleganti, pertanto andrà conteggiato per sé stesso e per i condomini per i quali ha assunto l’obbligo di partecipare.

Il comma quinto del medesimo articolo vieta la possibilità di conferire deleghe all’amministratore in qualunque assemblea.

Il verbale assembleare

Un verbale di assemblea nelle prime righe riporta il luogo e l’ora in cui si tiene la riunione.

Per prassi le riunioni si tengono in seconda convocazione e pertanto nelle stesse righe deve essere dato atto che la prima convocazione è andata deserta.

A seguire ci deve essere l’elenco integrale dei presenti in assemblea, scanditi da nome e cognome.

La presenza può essere personale del condomino oppure di un suo delegato ( parente, ad un amico, ad un vicino di casa oppure ad un professionista).

La legge vieta tassativamente è che la delega sia affidata all’amministratore.

Accanto ai nominativi dei presenti devono essere poi riportati i millesimi della proprietà che rappresentano.

Scritto ciò, l’assemblea procede alle nomine del presidente e del segretario, dopodiché si aprono l’esame e la discussione, con l’espressione di voto degli argomenti dell’ordine del giorno.

Le voci verranno chiamate una per una, singolarmente e, al termine di ogni argomento, il segretario dell’assemblea dovrà scrivere i condomini che votano a favore, quelli che votano contrario e gli eventuali astenuti.

Nell’ipotesi in cui i voti favorevoli siano quelli previsti dalla legge, per ritenere validamente adottato l’argomento all’ordine del giorno, il verbale ne deve dare espressamente atto con la classica formula: “L’assemblea delibera a maggioranza dei presenti per millesimi …../1000” oppure “L’assemblea delibera all’unanimità dei presenti”.

Così terminata ogni voce all’ordine del giorno, viene dato atto dell’orario della chiusura del verbale che verrà letto e poi sottoscritto dal segretario e dal presidente di assemblea.

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.