Parti comuni del condominio: cosa sono?

Quali sono le parti comuni di un condominio? Il codice civile non fornisce una definizione di parti comuni di un condominio. Si limita a indicare il regime giuridico a cui sono sottoposte le parti condominiali comuni. In altre parole stabilisce regole condominiali spazi comuni.

Riguardo alle parti comuni di un condominio il codice civile fa anche un elenco dei beni che sono presumibilmente comuni in un condominio, fatto salvo un diverso titolo d’acquisto. Il titolo di acquisto è infatti l’unica prova in grado di determinare se una parte del condominio appartiene ad un soggetto diverso dal condominio stesso.

Parti comuni del condominio secondo la legge

La legge dunque non definisce le parti condominiali di un edificio comuni dandoci una definizione accademica. Fornisce invece un’elencazione meramente esemplificativa e non tassativa di quelle che possono essere le parti comuni del condominio.

L’art. 1117 c.c. afferma infatti che

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Articolo 1117 bis del codice civile – Ambito di applicabilità

(1) Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

Il condominio negli edifici costituisce una forma complessa e speciale di comunione. Si parla di condominio quando più soggetti hanno la proprietà esclusiva di parti distinte di un medesimo edificio – piani o porzioni di piano – e nel contempo la comproprietà delle parti comuni, collegate strutturalmente e funzionalmente al complesso delle unità immobiliari.

L’art. 1117 c.c. elenca una serie cose, servizi e impianti che, in un edificio in che abbia almeno due distinti proprietari di (almeno) altrettante unità immobiliari, devono considerarsi comuni.
La giurisprudenza afferma che in tema di condominio, i beni indicati dall’articolo 1117 c.c., con elencazione non tassativa ma solo esemplificativa, si intendono comuni per presunzione derivante sia dall’attitudine oggettiva che dalla concreta destinazione degli stessi al servizio comune (così Cass. 13 marzo 2009 n. 6175).

Gianni Salvati

Ciao, spero che questo articolo abbia risolto qualche tuo dubbio.
L'articolo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010.Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.