Certificato prevenzione incendi condominio (SCIA)

In un condominio é fondamentale per ogni amministratore e soprattutto per i proprietari di box nelle autorimesse comuni o degli impianti di riscaldamento comuni comprendere e conoscere se la gestione degli incendi e della sicurezza di un condominio è seguita correttamente perchè potrebbero verificarsi eventi oltre che limitanti del proprio diritto di proprietà anche pericolosi se non gravi.

Nell’ambito della sicurezza antincendio degli edifici condominiali le autorimesse condominiali assumono una particolare rilevanza. E’ noto che ogni fabbricato deve rispettare le norme edilizie per la prevenzione degli incendi e i suoi locali devono avere i requisiti di sicurezza necessari a proteggere cose e persone. Il documento che certifica che in un determinato luogo sia rispettata la normativa antincendio è comunemente e storicamente indicato con il termine Cpi.

CPI: cos’è e come rinnovarlo 

Il Certificato Prevenzione Incendi (Cpi), che fino all’entrata in vigore del decreto 1515/2011, veniva rilasciato dal comando dei Vigili del Fuoco, a partire da quella data è stato sostituito dalla SCIA.

Sebbene a volte si continui a parlare di CPI ( magari per indicare tutte quelle realtà che preesistevano al suddetto decreto), da quella data la richiesta di CPI di fatto consiste nella presentazione della cosiddetta segnalazione certificata di inizio attività.

Questa segnalazione, già detta brevemente SCIA, è presentata al Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco da un tecnico incaricato dal condominio, e non va confusa con quella relativa ai lavori che si presenta al Comune.

La certificazione ha una validità di 5 anni, al termine dei quali si deve procedere al rinnovo. Ovviamente ad ogni rinnovo quinquennale ci sarà bisogno di una verifica che quanto indicato nel documento sia coerente con lo stato di fatto dell’edificio, assicurandosi che nel corso del tempo non siano intervenute modifiche al fabbricato che potrebbero aver inficiato la validità del Certificato Prevenzione Incendi.

Quindi in sintesi nel caso in cui il fabbricato è in possesso di certificazione di rispetto della normativa antincendi (CPI o Scia) l’amministratore ha l’obbligo di provvedere al rinnovo ogni 5 anni e di verificare che quanto indicato nel documento sia coerente con lo stato di fatto dell’edificio, assicurandosi che nel corso del tempo non siano intervenute modifiche al fabbricato.

CPI cosa succede se non c’è e come ottenerlo

Ma cosa succede nel caso in cui il fabbricato non è in possesso di certificazione di rispetto della normativa antincendi (CPI o Scia) ?

Di regola l’amministratore ha l’obbligo di contattare un tecnico specializzato che si occuperà di presentare la SCIA al Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco e il condominio da quella data può esercitare l’attività, cioè nel casi di autorimessa, quest’ultima non può essere in esercizio.

Di regola l’amministratore per evitare responsabilità deve chiudere l’autorimessa ed impedirne fisicamente l’utilizzo ai condomini che saranno costretti a rinunciare all’utilizzo dell’autorimessaa poichè non in esercizio, cioè non autorizzata con Cpi o Scia.

Ovviamente l tecnico è un professionista che deve possedere una specifica abilitazione conseguita attraverso corsi certificati (risultando quindi inserito nell’elenco dei professionisti incendio del Ministero degli Interni), ma è anche in regola con i vari corsi di aggiornamento, indispensabili per poter esercitare l’attività.

Il tecnico incaricato dovrà preliminarmente verificare se per il condominio vi è l’obbligo di certificazione, che vige per i condomini che presentano le seguenti caratteristiche:

 – Impianti per la produzione di calore alimentati a combustibile solido, liquido o gassoso con potenza superiore a 116 kW (come alcune centrali termiche e/o caldaie, generatori di calore condominiali a servizio di impianti di riscaldamento centralizzato);

– Autorimesse con una superficie complessiva coperta superiore a 300 mq;

– Altezza antincendio superiore a 24 m.

Amministratore, ruolo e responsabilità civile in caso di incendi

Una volta accertato che il condominio ha l’obbligo di certificare il rispettato della normativa anticendio è compito dell’amministratore curare la prevenzione antincendio, avviare la pratica per richiedere il CPI e domandarne il rinnovo prima della scadenza.

Rientra inoltre nel suo ruolo:

 – Accertarsi che venga effettuata regolarmente la manutenzione ordinaria e straordinaria di estintori, sensori di rilevamento del fumo e degli impianti antincendio presenti in condominio;

– Mantenere aggiornato il registro dei controlli;

– Informare sia i condòmini che il personale che lavora all’interno dell’edificio affinché rispetti le norme antincendio;

– Sottoporre all’assemblea di condominio la necessità di ristrutturazioni o la realizzazione di straordinaria amministrazione al fine dell’adeguamento alla normativa antincendio;

– Applicare sanzioni (se il regolamento lo prevede) a carico di coloro che impediscono o rendono più difficoltosa l’applicazione delle regole antincendio.

In base a questo scenario giuridico, risulta chiaro che l’amministratore ha una grande responsabilità civile, che può essere definita duplice, in quanto può ridursi ad una responsabilità contrattuale, direttamente legata ai condòmini che potrebbero agire contro di lui e revocarne il mandato, e ad una responsabilità extracontrattuale, investita invece in tutti quei soggetti che non sono condòmini ma che hanno subito un pregiudizio dalla condotta colpevole dell’amministratore (ad esempio parenti in visita o ospiti).

In caso di danni provocati da incendio accidentale nelle parti condominiali, si discute spesso di responsabilità penale dell’amministratore, per il non corretto od omesso svolgimento di azioni dirette a garantire un predeterminato livello di sicurezza in condominio.

Ciò significa che, in caso di incendio in condominio, oltre alla responsabilità contrattuale dell’amministratore, originata dal rapporto di mandato di cui all’articolo 1710 del Codice civile, e alla responsabilità extracontrattuale da atto illecito, fondata sull’articolo 2043 del Codice civile, si potrebbe ragionare anche di responsabilità penale dello stesso amministratore, per azioni e omissioni.

Amministratore, ruolo e responsabilità penale incendi

Riguardo un’eventuale responsabilità penale, lo scenario è meno chiaro ma non per questo roseo: da un lato infatti la legge prevede da 1 a 5 anni di reclusione per chiunque cagioni in maniera colposa un incendio, intendendo per colpa anche negligenza, imprudenza o semplicemente l’adozione di misure poco accorte.

Sempre in ambito di responsabilità penale rientra l’eventuale omessa segnalazione certificata d’inizio attività ai fini antincendio è punita dall’articolo 20 del Dlgs 139/2006 che stabilisce l’obbligo per chi è responsabile di un edificio, cioè dell’amministratore nel caso di un condominio, di ottenere il certificato prevenzione incendi.

L’articolo in esame recita che “Chiunque, in qualità di titolare di una delle attività soggette al rilascio del certificato di prevenzione incendi, ometta di richiedere il rilascio o il rinnovo del certificato medesimo è punito con l’arresto sino ad un anno o con l’ammenda da 258 euro a 2.582 euro, quando si tratta di attività che comportano la detenzione e l’impiego di prodotti infiammabili, incendiabili o esplodenti, da cui derivano in caso di incendio gravi pericoli per l’incolumità della vita e dei beni, da individuare con il decreto del Presidente della Repubblica. previsto dall’articolo 16, comma 1 […]”.

Gli obblighi dell’amministratore sono puntualmente indicati dal codice civile e quelli dalla cui inosservanza può derivare una responsabilità penale discendono dagli artt. 1130, comma 4 e 1135, comma 2 c.c..

Tali articoli attribuiscono all’amministratore il compito di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio e il potere di ordinare atti di manutenzione straordinaria, se urgenti, da eseguire senza ritardo dietro iniziativa dell’amministratore il quale dovrà riferire ai condòmini convocando l’assemblea.

Dall’analisi delle ipotesi di reato ascrivibili in capo alla figura dell’amministratore di condominio, si evince, nella maggior parte dei casi, la natura essenzialmente omissiva della relativa condotta.

Da tale condotta può derivare, a seconda dei casi, un pericolo all’incolumità pubblica in conseguenza della mancata esecuzione di opere di manutenzione dell’edificio o delle parti comuni di esso, ovvero, l’evento antigiuridico delle lesioni personali o del decesso dei condomini o di persone estranee al condominio, quale conseguenza dell’omessa condotta doverosa, in violazione delle norme a tutela della sicurezza sul lavoro in caso di esecuzione di lavori nel condominio.

Ciononostante, per quanto riguarda la possibile responsabilità penale dell’amministratore, in materia di disciplina antincendio non è possibile rinvenire un’unica norma applicabile, ma un insieme complesso di disposizioni che non è detto possano essere totalmente conosciute dall’amministratore.

Ciò significa, in estrema pratica, che solamente delle macroviolazioni possono far scattare una responsabilità penale: secondo la legge, è necessario che la condotta omissiva dell’amministratore, cioè la sua negligenza, sia stata determinante nell’incidente.

Amministratore, ruolo e responsabilità da danno colposo da incendi

Il Codice penale non prevede un reato tipico dell’amministratore di condominio, ma il fatto che non sussistano fattispecie specifiche non esclude, per la giurisprudenza, la possibilità che lo stesso amministratore, durante lo svolgimento della sua attività gestionale, possa commettere reati che lascino propendere per la sussistenza di interessi condominiali, come nell’ipotesi di violazione della normativa sulla sicurezza antincendio.

In generale, l’articolo 40 del Codice penale stabilisce che «non impedire un evento, che si ha l’obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo».

In particolare ci si può riferire al reato di delitto colposo di danno, disciplinato dall’articolo 449, comma 1, del Codice penale, che punisce, con la reclusione da uno a cinque anni, chiunque cagioni con una condotta colposa un incendio.

In condominio, la giurisprudenza ha rinvenuto il presupposto della responsabilità penale colposa dell’amministratore nelle norme di cui agli art 1130 n. 3 e 4 e 1135 del Codice civile, dalle quali origina la posizione di garanzia, che obbliga l’amministratore a vigilare e compiere atti conservativi sulle parti comuni, soprattutto nei casi di urgenza.

In ogni caso, per configurarsi la responsabilità penale, è necessario che la condotta omissiva dell’amministratore, ossia la sua inerzia, come sopra detto sia stata determinate nell’incidente o meglio condizione necessaria per la realizzazione dell’evento lesivo, con «alto o elevato grado di credibilità razionale o probabilità logica» (Cassazione, sentenza 39959/2009).

Pertanto, se è vero che «l’amministratore condominiale è titolare di un obbligo di garanzia relativo alla conservazione delle parti comuni» dell’edificio, è altrettanto vero che la condanna penale può azionarsi soltanto nel caso in cui venga accertato che la condotta omissiva dello stesso amministratore abbia rappresentato un presupposto indispensabile ai fini dell’evento.

Appare quindi chiaro che le norme sulla sicurezza antincendio in condominio prescrivono regole sempre più stringenti in capo agli amministratori. Il Dm del 25 gennaio 2019 ha perfino identificato l’amministratore di condominio come il «responsabile dell’attività» volta a pianificare azioni e comportamenti da mettere in pratica in presenza di un incendio.

Se l’assemblea delibera di non eseguire le necessarie attività di adeguamento previste in materia di prevenzione incendi ?

Spesso si assiste a delibere che intendono impedire o, nella migliore delle ipotesi, dilazionare nel tempo quelle necessarie attività di adeguamento previste in materia di prevenzione incendi ed in quanto tali previste obbligatoriamente per legge.

Cosa succede se l’assemblea delibera di non eseguire le necessarie attività di adeguamento previste in materia di prevenzione incendi ?

Questo accade perché la compagine dei proprietari a volte può essere tentata dal non spendere somme magari anche importanti, preferendo accettare il rischio conseguente.

Dato che l’esecuzione delle delibere condominiali, è un’attività che, ai sensi dell’art. 1130, comma 1, n. 1 c.c., rientra nelle normali attribuzioni dell’amministratore è utile chiarire alcuni aspetti e dinamiche di prassi.

Precisato che  le delibere che l’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 n. 1 c.c., è legittimato ad eseguire, agendo a tal fine anche in giudizio, sono soltanto quelle che rientrano nei poteri deliberativi dell’assemblea e perciò non incidono sui diritti esclusivi dei singoli condomini. (Cassazione Sentenza n. 954/197).

Ciò posto, ad oggi, sembra potersi tranquillamente affermare, che, l’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere della assemblea di condominio, per la cui esecuzione è legittimato ad agire in giudizio, si riferisce soltanto a quelle delibere rientranti nella potestà deliberativa dell’assemblea e non incidenti sui diritti esclusivi dei singoli condomini.

Particolare interesse desta, la portata dell’obbligo dell’amministratore di eseguire le delibere della assemblea di condominio qualora le stesse presentino profili di illegittimità.

Sebbene l’esame relativo ai diversi profili di illegittimità che possono inficiare le delibere condominiali esula dall’oggetto del presente scritto, per completezza si ricorda che:

– sono nulle le delibere condominiali prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni, o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto

– sono annullabili le delibere condominiali con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto (Cassazione Sentenza 4806/2005).

Va ricordato che, nell’espletamento del rapporto di mandato l’amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, si impegna a gestire e tutelare i diritti a esso correlati e, per la sua qualità di mandatario, è tenuto a eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la diligenza richiesta dall’art. 1710 c.c.

Quindi, in presenza di delibere affette da profili di illegittimità, in quanto nulle o annullabili, l’amministratore dovrà adempiere all’obbligo di eseguire le delibere con precisione, scrupolo e oculatezza criteri che di volta in volta dovranno essere accertati in base al caso concreto valutando cioè di volta in volta le modalità di esecuzione del proprio operato e fornendo costante prova della conformità di esso ai criteri di buona amministrazione.

Infatti da un lato è vero che l’amministratore non deve e non può sostituirsi ai condomini nell’assunzione delle delibere, dall’altro è vero che non sempre egli deve porsi come mero esecutore della volontà che questi esprimono in assemblea, specialmente se queste ultime presentano profili di illegittimità.

L’amministratore ha, nei riguardi dei partecipanti al condominio, una rappresentanza volontaria, ed i poteri conferitigli sono quelli di un comune mandatario, conferitigli, come stabilito dall’art. 1131 c. c., sia dal regolamento di condominio sia dall’assemblea condominiale, pertanto egli è tenuto a eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini con la diligenza del buon padre di famiglia e in virtù di tale dovere di diligenza dovrà quindi valutare come agire.

E´ tenuto pertanto a dare esecuzione alle delibere condominiali anche se qualora non siano state adottate con le maggioranze previste dalla legge e anche se le medesime delibere sino state impugnate, ma è da escludere che l’amministratore in ossequio all’art. 1130, comma 1, n. 1 c.c. abbia l’obbligo di eseguire le delibere condominiali qualora ciò comporti la violazione di norme imperative.

Sotto questo profilo emerge quindi con tutta chiarezza la responsabilità dell’amministratore che, di fronte alla decisione da parte dell’assemblea dei proprietari di non adeguare alla normativa antincendio un impianto o una autorimessa.

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.