Prescrizione degli oneri condominiali: dopo quanto tempo?

La prescrizione degli oneri condominiali spesso comporta delle responsabilitá nei confronti degli amministratori di condominio

Entro quanto occorre riscuotere gli oneri condominiali ?

Spesso ci viene chiesto che cosa succede, nel caso in cui il Condominio non provvede a riscuotere gli oneri condominiali, e cosa significa il termine prescrizione.

Ebbene, innanzitutto è opportuno precisare che l’istituto della prescrizione è disciplinato e regolato nel nostro ordinamento giuridico dell’articolo 2934 del codice civile che, al primo comma, stabilisce: “ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge”. La prescrizione, in buona sostanza, impedisce al titolare del diritto di esercitarlo se per un periodo di tempo determinato dalla legge non lo ha azionato.

In materia di oneri condominiali trova applicazione l’art. 2948 del codice civile che prevede, tra le altre ipotesi, il termine prescrizionale abbreviato, ossia quinquennale. Tale termine trova motivo nella periodicità delle prestazioni dirette a realizzare un dare. Il codice infatti al n. 4 si riferisce a tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi.

Tali prestazioni, potendosi sviluppare anche nell’arco di parecchi anni, devono essere in grado di consentire la liberazione del debitore per le prestazioni di volta in volta scadute e che non siano state richieste dal creditore nel regolare termine.

Alcuni ritengono che la prescrizione breve tragga origine da una presunzione di pagamento per il fatto che non può supporsi che ciò che sia periodicamente dovuto, non sia stato, alle convenute scadenze, riscosso. In realtà la prescrizione quinquennale è invece giustificata da un ragionevole principio di equità, che vuole che il debitore venga sottratto all’obbligo di corrispondere quanto dovrebbe per prestazioni già scadute tutte le volte che queste non siano state tempestivamente richieste del creditore. In tal modo si limita la sottoposizione economica e giuridica del debitore al creditore.

Entro quanto si realizza la prescrizione del credito ?

Quindi il credito del condominio nei confronti dei condomini per il mancato pagamento deli oneri condominiali si prescrive in cinque anni secondo quanto previsto dal codice civile [Art. 2948, n. 4 cod. civ.], secondo cui si prescrivono entro tale termine del quinquennio tutti gli oneri economici che maturano almeno una volta all’anno in relazione alla durata di ciascun esercizio.

Lo ha ricordato il Tribunale di Bologna in una recente sentenza [Trib. Bologna, sent. n. 333 del 31.01.2015.] che ha ribadito una precedente pronuncia della Corte di Cassazione che puntualizzava, con la sentenza n. 4489 del 25.02.2014, che il tempo massimo per richiedere e pretendere dai condomini il pagamento delle quote condominiali è di 5 anni e che il predetto termine inizia a decorrere dalla delibera di approvazione dello stato di riparto.

Il momento in cui inizia a decorrere la prescrizione, e quindi da quando cominciare a calcolare i cinque anni, è quello in cui l’assemblea condominiale, nell’esercizio della funzione di governo dei beni e servizi comuni di cui è istituzionalmente titolare, delibera ed approva i pertinenti importi (cosiddetta approvazione del rendiconto consuntivo e del relativo piano di riparto).

Giova precisare che La questione è completamente diversa nei rapporti tra proprietario di casa ed affittuario. Nel caso di un accordo tra le parti che preveda il pagamento delle spese condominiali a carico dell’inquilino, dovrà essere il proprietario a chiedere al conduttore il pagamento degli oneri condominiali entro un massimo di due anni. La prescrizione, in questo caso, è di due anni.

Pertanto, se il condominio agisce con un decreto ingiuntivo per riscuotere dai condomini morosi i contributi non versati (decreto che, peraltro, la legge consente che sia provvisoriamente esecutivo) e il condomino destinatario del suddetto ordine di pagamento proponga opposizione eccependo la prescrizione totale o parziale del credito del condominio, l’opposizione suddetta deve essere accolta dal giudice in relazione alle quote contributive di cui venga accertata l’intervenuta prescrizione.

Si può interrompere la prescrizione ?

Attenzione però: con l’opposizione non si può più contestare la validità dell’assemblea da cui è scaturito il decreto ingiuntivo o i criteri di ripartizione della spesa; infatti, per tale tipo di causa è previsto il termine massimo di trenta giorni decorrenti dalla data della deliberazione per i condomini dissenzienti e da quella di comunicazione per i condomini assenti.

Inoltre è opportuno considerare anche che la prescrizione può essere interrotta da una condotta sia del titolare del diritto (art. 2943 cod.civ.)  che dell’obbligato (art.2944 cod.civ. ). Per esempio una lettera di sollecito o l’eventuale condotta del debitore, che realizzi il riconoscimento del credito del condominio (ad esempio una richiesta di dilazione di pagamento).

Anche l’invio di rendiconti e ripartizioni annuali, dalle quali si desume, per ciascun condomino, il saldo dovuto per l’anno precedente rappresenta atto interruttivo relativamente a quelle somme, purché l’amministratore sia in grado di provare l’effettivo invio di tale  documento all’interessato.

La prescrizione può pertanto essere interrotta dal riconoscimento, esplicito o implicito, da parte del condomino moroso del credito vantato dal condominio (per esempio tramite sua approvazione o mancata impugnazione di un consuntivo e/o riparto di spese che riporta il suo debito pregresso).

In tali casi essendo atti che comportano, dal loro compimento, l’interruzione della prescrizione si avrà un nuovo termine iniziale del decorso della prescrizione quinquennale.

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.