Art. 1129 – Nomina dell’amministratore

Quando si parla di condomini e spazi comuni, sorge spontanea una domanda alla quale non è facile dare una risposta: cosa si ottiene nominando un amministratore di condominio? Nel fare chiarezza su questo interrogativo, bisogna partire definendo i tratti essenziali di questa figura. L’amministratore di condominio è una persona (fisica o giuridica) che si occupa regolarmente e professionalmente della cura degli spazi condivisi e delle spese da sostenere per conservare le parti comuni dell’edificio.

La nomina dell’amministratore di condominio avviene durante l’assemblea condominiale e per essere valida deve avvenire con le maggioranze previste dalla legge. il codice civile dedica su questo argomento l’articolo 1129 del codice civile.

Articolo 1129 Codice Civile – Nomina dell’amministratore
Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionari.
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.

Formalità di nomina dell’amministratore di condominio

L’art. 1136, quarto comma, c.c. prevede che per la nomina dell’amministratore di condominio è necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

Quanti millesimi per nomina amministratore ci vogliono? Per la nomina amministratore condominio maggioranza deve rappresentare almeno 500 millesimi (ossia la metà del valore dell’edificio). I millesimi sono stabiliti dalla tabelle millimesimali che stabiliscono una quota in millesimi ad ogni singola unità abitativa.

L’art. 1129 stabilisce poi che l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.

Tale previsione di legge è stato ritenuto uno dei più controversi della riforma del 2012, dando dato adito almeno a 3 diverse letture:

– L’incarico ha durata di un anno, dopodiché l’assemblea può nuovamente incaricare l’amministratore per un altro anno;

– Ogni anno l’incarico si rinnova automaticamente per l’anno successivo, fino ad eventuale manifestazione di dissenso da parte dell’assemblea

– L’incarico ha durata di 1 anno. Dopodiché cessa. Ma se non c’è una manifestazione contraria dell’assemblea, inizia automaticamente un altro anno di mandato, terminato il quale l’incarico cessa senza più possibilità di rinnovo automatico.

Durata dell’incarico di nomina dell’amministratore di condominio

Fermo restando che l’amministratore in quanto professionista è certamente tenuto a presentare il rendiconto della gestione, nei termini semestrali dalla chiusura dell’esercizio, sembra paradossale che quest’ultimo non curi di inserire all’ordine del giorno della riunione di approvazione del rendiconto  un apposito punto per la conferma o nomina dell’amministratore.

Purtroppo la prassi ci ha abituato anche a queste situazioni e quindi, dovendo comprendere la reale interpretazione della norma in questione, moto dibattuta, sembra che l’orientamento prevalente sia nell’interpretare la disposizione nel senso che siamo di fronte al cosiddetto 1 + 1, cioè che il rinnovo non fa proseguire l’incarico precedente: ne fa partire automaticamente uno nuovo, di durata sempre annuale, al termine del quale occorrerà deliberare in merito alla nomina o alla revoca.

Da qui se ne deduce che accanto alla nomina c’è anche il rinnovo e inoltre, ex art. 1135, anche la conferma  su cui nel proseguo chiariremo.

Come si determina il compenso dovuto all’amministratore

Sebbene l’ammontare del compenso dell’amministratore non sia fissato per legge, nel caso in cui l’amministratore non specifichi in maniera analitica l’importo dovutogli, quando accetta la nomina o al momento del suo rinnovo, la nomina è da considerarsi quantomeno annullabile, se non nulla, come deciso da Tribunale Udine sez. I, 12/11/2018, anche se vi è il quorum di maggioranza previsto per legge ai fini della nomina amministratore condominio.

Su questo punto va segnalato, diversamente da quanto deciso dal Tribunale di Udine, quanto espresso dal Tribunale di Palermo che ha sancito che la mancata specificazione del compenso spettante all’amministratore di condominio non costituisce motivo di nullità della delibera assembleare, per violazione dell’art. 1129, 14° comma c.c.  In questa circostanza la comunicazione del preventivo non è stata ritenuta un elemento costitutivo della delibera di nomina dell’amministratore, ma un semplice adempimento che lo stesso può effettuare anche in un momento differente, anteriore, coevo o successivo all’adozione della delibera.

Ad ogni modo è facile comprendere la severità con cui viene sanzionata la mancata indicazione del compenso da parte dell’amministratore.

Questo poichè appare prevalente l’esigenza di garantire, da un lato, la chiarezza documentale per i condomini e dall’altro, la trasparenza riguardo l’assunzione di un obbligo negoziale da parte del condominio in ordine al corrispettivo dovuto all’amministratore.

Ciò che è certo è che la giurisprudenza di merito è, oggi, tutt’altro che univoca nel valutare quando una nomina, e soprattutto una conferma, priva dell’indicazione analitica del compenso, possano effettivamente integrare nullità.

All’atto della delibera di nomina è previsto ex art. 1129 che l’assemblea possa subordinare la nomina dell’amministratore alla stipula di una polizza assicurativa per la responsabilità civile. Ciò per consentire di avere copertura su gli eventuali danni che l’azione dell’amministratore potrebbe provocare. In tal senso, il massimale previsto in polizza e le tipologie di danno coperte devono essere periodicamente aggiornate, in relazione anche agli interventi di manutenzione straordinaria e di nuove opere che l’amministratore potrebbe intraprendere.

Quali sono le funzioni dell’amministratore di condominio

Precisato quanto sin qui esposto è possibile affermare che l’amministratore di condominio è la figura che possiede funzioni esecutive all’interno del condominio in quanto si occupa di amministrare e gestire i beni comuni e di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea condominiale.

Di regola un amministratore condominiale esterno è sempre la scelta più consigliata, per assicurarsi un servizio strutturato e completo, evitando eventuali imprevisti.

Ecco i maggiori vantaggi ottenibili dalla nomina di un amministratore condominiale esterno (o da uno studio di amministrazioni condominiali):

– è imparziale, quindi più oggettivo;

– è preparato dal punto di vista professionale;

– provvede a concordare ed eseguire i pagamenti in uscita per tutto ciò che riguarda l’ambito comune;

– gestisce le assemblee e si occupa di organizzare al meglio manutenzione o altri interventi;

– ha l’incarico e la responsabilità di conoscere e verificare che vengano rispettate tutte le normative sulla sicurezza;

– è responsabile civilmente in base all’articolo 1130 del Codice Civile, ma anche penalmente in caso di reati di omissione e dolo, quali negligenza ed incuria per le parti comuni.

La scelta dell’amministratore è quindi davvero importante per la sicurezza di tutto il condominio e per il corretto adempimento delle norme legislative, ed affidarsi ad uno studio esterno può essere un’opportunità da valutare molto seriamente.

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La disamina dell’art.1129 segue nel prossimo articolo ove saranno affrontate le principali tematiche relative la revoca e gli obblighi dell’amministratore.

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.