Art. 1127 – Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio

Di norma il diritto di costruzione e sopraelevazione spetta al proprietario dell’ultimo piano di un edificio il quale ha il diritto di costruire un ulteriore piano o comunque un’altra struttura che abbia l’effetto di aumentare l’altezza dell’immobile. Si può ad esempio semplicemente innalzare il tetto al fine di inserire un soppalco nella propria abitazione.

Chi realizza una sopraelevazione è tenuto a corrispondere agli altri comproprietari un’indennità che ha funzione compensativa, in quanto serve a riequilibrare l’alterazione che si determina per effetto della nuova costruzione, posto che chi costruisce incrementa notevolmente sia il valore patrimoniale, e, dunque, meramente economico, della sua proprietà esclusiva, sia, in proporzione, il peso della propria quota millesimale rispetto al valore totale dell’intero edificio.

Articolo 1127 Codice Civile – Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Limiti e obblighi al diritto di sopraelevare

Sebbene il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare non sia obbligato a chiedere il consenso agli altri condomini né a dare comunicazione del suo intento di eseguire interventi di sopraelevazione, occorre che siano rispettati taluni limiti e obblighi.

Per quanto riguarda i limiti, innanzitutto, si deve appurare che la possibilità di sopraelevare non sia stata vietata nell’atto di compravendita dell’unità immobiliare o nel regolamento di condominio.

Inoltre, il diritto di sopraelevazione non potrà essere esercitato qualora possa arrecare danno all’edificio complessivo. La sopraelevazione infatti non è ammessa qualora le condizioni statiche e strutturali del fabbricato non lo consentano.

Quando è dovuta l’indennità di sopraelevazione ?

Questo particolare tipo di ristoro economico è previsto dalla legge e il motivo sta nel fatto che chi sopraeleva aumenta la sua proprietà esclusiva e altera il riparto delle quote di proprietà sulle parti comuni dell’edificio: occorre un riequilibrio della situazione, che avviene, appunto, corrispondendo una somma di denaro a titolo di indennità di sopraelevazione dell’ultimo piano o del lastrico solare.

Una recente sentenza del Tribunale di Roma (la numero 3602 dell’8 marzo 2022) ha stabilito quando spetta l’indennità di sopraelevazione, analizzando nello specifico il requisito dell’anteriorità dell’acquisto rispetto all’effettuazione dei lavori. La pronuncia in commento offre l’occasione per esaminare quali sono le condizioni essenziali per l’applicazione dell’art. 1127 c.c.

Secondo la Corte di Cassazione (ex multis, ord. n. 5023 del 16 febbraio 2022), l’indennità di cui all’art. 1127 cod. civ. spetta ai proprietari degli immobili sottostanti a quello interessato dalla sopraelevazione, a fronte “… della maggior utilizzazione di detta area, implicante che, rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo (dividendo), con l’aumento del numero dei piani (divisore) necessariamente diminuisce il valore di ogni quota piano (quoziente), onde l’indennità dovuta da colui che sopraeleva agli altri condomini ha propriamente lo scopo di ristabilire la situazione economica precedente, mediante la prestazione dell’equivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota-piano”.

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.

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