Art. 1132 – Dissenso dei condomini rispetto alle liti

La disposizione in esame permette ad un singolo condomino, di esercitare il dissenso rispetto alla deliberazione dell’assemblea che ha deliberato di agire o di resistere in giudizio. In tal modo potrà distinguere la propria vicenda dall’eventuale esito negativo della lite.

Il dissenso espresso dal singolo condomino vale esclusivamente nei confronti degli altri condomini. Se, dunque, la parte in lite con il condominio risulti vittoriosa al termine di essa, il condomino dissenziente deve versare quanto dovuto alla stessa. Egli è quindi, obbligato in solido con gli altri condomini, salva, ovviamente, la possibilità di rivalsa nei loro confronti.

Articolo 1132 – Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.
L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente [1138 comma 4].

Cosa significa dissenso alle liti ?

Qualora l’assemblea dei condòmini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.

Il rimedio in esame è limitato alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. È un rimedio concesso solo a chi abbia votato contro la delibera o si sia astenuto ed è previsto uno specifico termine per l’esercizio del dissenso, perché l’atto con cui viene manifestato deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condòmino ha avuto notizia della deliberazione.

Cosa non si paga in caso di dissenso alle liti condominiali ?

La prima cosa da sapere se ci si vuole dissociare da una causa che gli altri condomini vogliono fare è che, tutto ciò che è consentito fare al condomino pacifico, è di evitare di pagare le spese legali nell’ipotesi in cui la causa si chiuda con una condanna del condominio e l’obbligo di rifondere le spese di giudizio alla controparte.

In tal caso il condomino dissenziente non sarà tenuto a pagare la propria quota.

Resta inteso che il condomino dissenziente non potrà evitare di pagare le iniziali spese legali necessarie all’avvio della causa (tasse e spese vive) nonché l’eventuale anticipo dovuto all’avvocato che difende il condomino.

Il che è comprensibile visto che, se la sentenza dovesse dare ragione al condominio, tutti se ne avvantaggerebbero, anche quelli che hanno dissentito dalla lite.

Secondo la giurisprudenza il condomino dissenziente non può dissociarsi dall’obbligo di sostenere le spese propedeutiche alla causa poiché tale potere è previsto dal codice civile solo con riferimento alle conseguenze della soccombenza.

Come fare a manifestare il dissenso dalle liti condominiali ?

Il condomino che voglia, dissociandosi dalla lite, separare la propria responsabilità da quella del condominio, deve inviare una comunicazione all’amministratore con cui lo informa, appunto, del proprio dissenso alla lite.

A detta del codice la comunicazione va inviata con l’ufficiale giudiziario, ma la Cassazione ritiene possibile anche la semplice raccomandata a.r.

La raccomandata con il dissenso deve essere inviata entro 30 giorni da quello in cui ha avuto notizia della delibera con la quale l’assemblea ha stabilito di iniziare una causa o di resistere a una causa promossa da altri. In particolare: entro 30 giorni dalla delibera, se il condomino dissenziente era presente all’assemblea oppure, se era assente, entro 30 giorni dal momento in cui il condomino ha ricevuto copia del verbale d’assemblea.

Si ritiene che il dissenso non possa essere semplicemente manifestato durante la riunione di condominio, benché risultante dal verbale della seduta anche se l’amministratore ne prende formalmente atto

Che succede se il condominio perde la causa ?

Se la causa termina con la condanna del condominio a pagare le spese processuali alla controparte, l’amministratore non può ripartire una parte di questa spesa sui millesimi del condomino che dissente dalla lite.

L’eventuale delibera che lo prevedesse sarebbe radicalmente nulla.

Egli può, salvo che il regolamento non lo vieti espressamente, partecipare e prendere la parola nelle assemblee in cui si discuta sull’opportunità di proseguire o meno la lite.

In caso di esito negativo della lite e di condanna del condominio a dover corrispondere una somma alla parte vittoriosa, il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa nei confronti del condominio: ha diritto, cioè, di avere in restituzione ciò che ha dovuto versare per la partecipazione o la promozione di una lite che lo vedeva dissenziente.

Sul punto rileva la Sentenza della Corte di Cassazione del 23 gennaio 2018 che ha stabilito che

La Corte di Cassazione (Seconda Sezione Civile, sentenza n. 1629 del 23 gennaio 2018
Non trova applicazione il disposto di cui all’art. 1132 c.c.., avendo sancito che è nulla per impossibilità dell’oggetto la deliberazione dell’assemblea condominiale che, all’esito di un giudizio che abbia visto contrapposti il Condominio ed un singolo condòmino, disponga anche a carico di quest’ultimo, “pro quota“, il pagamento delle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore nominato in tale processo o per il consulente di parte; in tal caso, infatti, non può farsi applicazione, neanche in via analogica, degli artt. 1132 e 1101 c.c., trattandosi di spese per prestazioni rese a tutela di un interesse comunque opposto alle specifiche ragioni personali del singolo condòmino.

Che succede se il condominio vince la causa ?

Se la causa ha esito favorevole per il condominio, e il condomino dissenziente ne trae vantaggio, questi è tenuto a concorrere, nella misura che gli compete, nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ottenere dalla parte soccombente.

Attenzione però a un aspetto su cui spesso si fa confusione. Il dissenso alle liti condominiali può essere esercitato solo per quelle liti tra condominio e condomini.

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.