Art. 1135 – Attribuzioni dell’assemblea dei condomini

L’articolo elenca alcune delle attribuzioni dell’assemblea dei condomini, alla quale compete la somma dei poteri, poiché costituisce l’organo direttamente interessato del condominio.

Il fatto che l’assemblea sia l’organo condominiale assoluto, se ne ha la riprova anche nell’articolo precedente, che ammette il ricorso all’assemblea da parte del singolo pure contro i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri.

Art. 1135 – Attribuzioni dell’assemblea dei condomini
Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;
L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.

L’assemblea provvede alla conferma dell’amministratore

L’articolo 1135 Codice civile nel sancire che «…l’assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell’amministratore…» pone un chiaro ed inequivoco tassello. Irrobustito, peraltro, dall’inciso richiamato dall’articolo 66, comma 1, disposizioni attuazione Codice civile secondo cui l’assemblea delibera annualmente in via ordinaria gli oggetti indicati dall’articolo 1135 Codice civile (tra cui la conferma dell’amministratore). Ciò posto, si evidenziano le tre disposizioni contemplate dall’articolo 1136, commi 3, 4 e 2, Codice civile.

Il comma 3 sancisce che in seconda convocazione l’assemblea delibera con il raggiungimento della maggioranza semplice («maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio»).

Il comma 4 prescrive la nomina dell’amministratore («le deliberazioni che concernono la nomina… dell’amministratore… devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma…)» rimandando al quorum deliberativo espresso dal comma 2 (ovvero «un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio…»).

L’assemblea provvede alla approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno

In base all’articolo 1135 del Codice Civile l’assemblea è chiamata per l’approvazione delle spese occorrenti per la gestione annuale e la relativa ripartizione tra i condomini. Da ciò se ne deduce che l’amministratore di condominio redige il preventivo di spesa, che sarà poi eventualmente approvato e deliberato dall’assemblea condominiale a cui viene sottoposto

L’approvazione e la ripartizione sono limitate all’anno cui si riferiscono e l’amministratore non può, quindi, in base alle medesime, esigere quote anticipate relative agli anni successivi.

Una volta che il bilancio preventivo è stato approvato dall’assemblea, l’amministratore è legittimato ad agire giudizialmente contro i condomini morosi.

Effetti della approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno

Potrà chiedere nei loro confronti un decreto ingiuntivo poichè, come confermato dalla Cassazione, è un valido strumento per consentire al condominio di recuperare le somme nei confronti dei proprietari che non hanno versato quanto dovuto. In mancanza di una siffatta delibera di approvazione non sarebbe possibile ottenere un decreto e quindi ottenere il pagamento degli oneri condominiali; ciò costituisce certamente un ulteriore vantaggio per la compagine condominiale.

Affinché il rendiconto possa essere considerato effettivo è fondamentale che l’assemblea proceda alla sua approvazione con delibera da assumersi con il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea, purché rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale.

Di contro, senza l’approvazione, il rendiconto consuntivo non ha alcun valore come documento. Ne consegue che le quote dovranno essere versate secondo l’ultimo preventivo di gestione che l’assemblea ha approvato e che il saldo della gestione chiusa non potrà essere richiesto ai singoli proprietari.

La mancata approvazione del rendiconto non pone però i condomini al riparo dalle richieste di pagamento dei creditori esterni, che potranno dunque attivarsi sia nei confronti dell’intero condominio sia nei confronti dei singoli comproprietari.

Una volta approvato il rendiconto ciascun condomino che ritiene che tae documento sia sbagliato, se non ha votato favorevolmente per la sua approvazione ha 30 giorni di tempo per impugnare la delibera di approvazione dinanzi al giudice di pace, con decorrenza dalla data di notifica del verbale per gli assenti e dalla data della riunione per i partecipanti.

L’assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria e costituzione obbligatoria fondo speciale

Quando nei condomini vengono realizzati interventi di manutenzione straordinaria, l’assemblea condominiale deve obbligatoriamente costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. L’art. 1135 comma 1 n. 4) c.c., infatti, individua, tra le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, quella di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, “costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

Con la riforma del condominio, il fondo speciale per far fronte a interventi di manutenzione straordinaria da facoltà è diventato obbligo.

Le ragioni dell’obbligatorietà della costituzione del fondo speciale vengono ravvisate, innanzitutto, nella predisposizione di una provvista di denaro sufficiente per garantire all’assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni – secondo le cadenze temporali deliberate, con un pacifico riparto delle spese tra i condomini, riducendo, in tal modo, sensibilmente i vizi di legittimità delle delibere – oltre che nel rafforzamento della garanzia per coloro che sono chiamati a realizzare tali opere, di un’apposita somma vincolata e destinata a soddisfare le loro pretese creditorie.

Il fondo speciale, per espressa previsione codicistica, dovrà essere di importo pari all’ammontare dei lavori da eseguire; ovvero, “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti“.

Inderogabilità del fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria

Sia per il suo tenore letterale che per la funzione di tutela del singolo condomino, la norma in questione, è da considerarsi norma imperativa non derogabile dalla volontà dei privati, la cui violazione comporta, secondo le regole ordinarie, la nullità della delibera adottata.

In tal senso la Corte di Cassazione, con l’ordinanza 5 aprile 2023, n. 9388, ha stabilito che il preventivo allestimento del fondo speciale è obbligatorio e costituisce una condizione di validità della delibera di approvazione delle opere.

La norma (ex art. 1135 c. 1 n. 4 c.c.) tutela l’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione del Condominio e l’interesse del singolo condomino ad evitare il rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi.

Il previo allestimento del fondo speciale – «”di importo pari all’ammontare dei lavori”, ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, “in base a un contratto”, correlati alla contabilizzazione dell’avanzamento dei lavori» – rappresenta una condizione di validità della delibera di approvazione delle opere, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c.

Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E’ abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l’attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.