Il bilancio preventivo condominiale

Mediante il bilancio preventivo si espone ai proprietari il preventivo delle spese da approvare, e quindi da sostenere, nell’anno contabile che sta iniziando o è in corso. Chiaramente questa tipologia di bilancio ha la funzionalità di individuare quali sono le spese correnti da sostenere o le spese per realizzare le migliorie che si possono apportare nel condominio.

Appare di tutta evidenza che la materia delle spese è tra le più delicate. Spesso, sorgono aspre controversie sulla necessità di sostenerle o sul modo di ripartirle. Mediante questo documento questo tipo di problemi sono affrontati e risolti anticipatamente. Il bilancio preventivo di condominio solitamente viene presentato nella stessa assemblea in cui è presentato ed approvato il consuntivo dell’esercizio trascorso.

Bilancio preventivo: cos’è ?

Il bilancio preventivo del condominio è un documento che contiene l’elenco analitico delle spese previste per l’anno a venire, cioè per l’esercizio successivo a quello consolidato e già riepilogato nel rendiconto consuntivo. Il bilancio preventivo si articola nelle diverse voci di spesa da sostenere (ad esempio: la polizza assicurativa, il riscaldamento, l’illuminazione, la pulizia delle parti comuni, il compenso dell’amministratore, la manutenzione e le riparazioni, lo stipendio del portiere, gli oneri fiscali e contributivi, ecc.) e per ognuna di esse vengono indicati i relativi importi stimati.

Accanto all’elenco delle spese rileva anche il riparto delle spese tra i condomini, in base alle tabelle millesimali in vigore. È in base ad esso che l’amministratore calcolerà le quote che i condomini dovranno corrispondere. Se durante l’esercizio le spese saranno inferiori a quelle preventivate, a seguito dell’approvazione del bilancio consuntivo i condomini che hanno pagato le somme stabilite a loro carico in base al bilancio preventivo avranno diritto al conguaglio per la parte residua, a meno che non si decida di imputare tale importo come anticipo per le rate future.

Bilancio preventivo a cosa serve ?

L’utilità del bilancio preventivo si manifesta anche a posteriori, cioè al momento del confronto tra le spese previste e quelle effettivamente sostenute e riportate nel bilancio consuntivo: a quel punto, diventa possibile verificare se le previsioni erano esatte e comprendere le ragioni degli eventuali scostamenti in più o in meno.

In base all’articolo 1135 del Codice Civile l’assemblea è chiamata per l’approvazione delle spese occorrenti per la gestione annuale e la relativa ripartizione tra i condomini. Da ciò se ne deduce che l’amministratore di condominio redige il preventivo di spesa, che sarà poi eventualmente approvato e deliberato dall’assemblea condominiale a cui viene sottoposto.

Bilancio preventivo e azioni legali di recupero dei pagamenti dovuti

Una volta che il bilancio preventivo è stato approvato dall’assemblea, l’amministratore è legittimato ad agire giudizialmente contro i condomini morosi.

Potrà chiedere nei loro confronti un decreto ingiuntivo poichè, come confermato dalla Cassazione, è un valido strumento per consentire al condominio di recuperare le somme nei confronti dei proprietari che non hanno versato quanto dovuto. In mancanza di una siffatta delibera di approvazione non sarebbe possibile ottenere un decreto e quindi ottenere il pagamento degli oneri condominiali; ciò costituisce certamente un ulteriore vantaggio per la compagine condominiale.

Bilancio preventivo strumento di recupero dei pagamenti dovuti

L’approvazione del preventivo di gestione e del relativo riparto di spesa diventa quindi uno strumento nelle mani dell’amministratore che, trascorsi i normali termini di tolleranza, potrà procedere alla riscossione coattiva nei confronti dei condomini morosi ricorrendo all’istituto del decreto ingiuntivo.

Infatti il Giudice richiederà per emettere l’ordine di pagamento sarà la copia del verbale assembleare di approvazione del preventivo di gestione, oltre che naturalmente la copia del preventivo stesso e per prassi consolidata la richiesta di versamento con relativa messa in mora nei confronti del condomino moroso.

Al contrario, in assenza di un preventivo approvato, qualora fosse necessario ricorrere all’Autorità Giudiziaria per ottenere un’ingiunzione di pagamento, il Giudice potrebbe richiedere la copia del verbale assembleare di approvazione del rendiconto consuntivo, costringendo l’amministratore ad aspettare il termine del periodo di gestione, i tempi di elaborazione del rendiconto, la convocazione dell’assemblea per l’approvazione dello stesso, ponendolo magari in una situazione di difficoltà imputabile a mancanza di liquidità per il protrarsi di talune morosità.

Ciò perché l’articolo 63 delle d.a.c.c. testualmente, tra l’altro, recita: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo”.

Bilancio preventivo e impugnazione della delibera di approvazione

La redazione del bilancio preventivo, a differenza del rendiconto consuntivo non è obbligatoria, ma nella  prassi è abitudine costante presentarlo all’assemblea per l’approvazione, insieme al rendiconto condominiale dell’esercizio appena concluso.

In questo modo, infatti, sarà molto più facile individuare e stabilire l’importo delle quote dovute dai condomini per l’annualità che incomincia, consentendo all’amministratore di riscuoterle periodicamente e, se occorre, anche coattivamente.

Una volta redatto e presentato all’assemblea, valgono anche per il bilancio preventivo i medesimi criteri di chiarezza, completezza e veridicità che abbiamo esaminato: perciò, non sarà valido un bilancio preventivo esposto in maniera confusa e che non consenta di individuare con precisione le diverse voci di spesa da ripartire tra i condomini.

In tal caso, la delibera di approvazione potrà essere impugnata in tribunale dai condomini dissenzienti (dunque, chi ha votato contro o si è astenuto), per ottenerne l’annullamento, entro il termine di 30 giorni dalla data di svolgimento dell’assemblea, per i condomini presenti, o dal successivo ricevimento del verbale, per gli assenti.

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.