Art. 1136 – Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni

L’art. 1136 del codice civile si riferisce all’assemblea ordinaria, ma si reputa che essa sia applicabile anche a quella straordinaria, in mancanza di una diversa previsione. La distinzione tra assemblea ordinaria e straordinaria si fonda sull’unico dato solo della periodicità della convocazione della prima.

La validità delle delibere dell’assemblea richiede il voto positivo di un determinato numero di condomini, soggetto a variazione in ragione dell’ oggetto della decisione assembleare..

Art. 1136 – Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni.
L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio [1129].
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122 bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore [66, 67].

Maggioranze condominiali

In materia di condominio, con i termini quorum costitutivi e quorum deliberativi si fa riferimento alle maggioranze necessarie per costituire l’assemblea e quindi per poter deliberare. L’assemblea condominiale è definita come l’insieme dei condòmini che si riunisce per adottare le decisioni necessarie ad organizzare la vita condominiale. È un organo collegiale attraverso il quale si manifesta la volontà del condominio. La delibera è l’atto con cui l’assemblea manifesta tale sua volontà ed attraverso il quale la stessa provvede a disciplinare e gestire i beni e i servizi condominiali. Una delibera per essere valida deve essere approvata con maggioranze che variano in funzione del suo oggetto.

Quorum costitutivi

Il termine quorum indica il numero di partecipanti o elettori necessario affinché una votazione sia valida. Il quorum viene solitamente previsto nei casi in cui si voglia evitare che un’esigua minoranza di elettori possa prendere decisioni riguardanti l’intera collettività. Il quorum costitutivo definisce la presenza minima di condòmini con relativa quota millesimale affinché l’assemblea sia regolarmente composta. L’articolo 1136 cc introduce l’istituto del quorum, ossia le presenze minime necessarie affinché l’assemblea di condominio sia validamente costituita e possa deliberare sulle questioni poste all’ordine del giorno. L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita se:

– numero di condomini presenti in assemblea costituisce la maggioranza dei partecipanti al condominio
– numero di di condomini presenti in assemblea rappresenta almeno i 2/3 del valore intero dell’edificio

Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibererà in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre 10 giorni dalla medesima.

L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita se:

– numero di condomini presenti in assemblea costituisce almeno 1/3 dei partecipanti al condominio
– numero di di condomini presenti in assemblea rappresenta almeno i 1/3 del valore intero dell’edificio

Pertanto, il quorum costitutivo tra prima e seconda convocazione cambia ed è meno restrittivo (ovviamente) in seconda convocazione.

Quorum deliberativi

Una volta che l’assemblea sia regolarmente costituita (attraverso i quorum costitutivi), i partecipanti possono procedere a deliberare con il superamento dei quorum deliberativi.

L’art. 1136 cc prevede che sono valide le deliberazioni in prima convocazione approvate con:

– numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti
– numero di voti che rappresenti almeno 1/2 del valore dell’edificio

Se in prima convocazione non si raggiunge il quorum costitutivo, in seconda convocazione sono valide le deliberazioni approvate con:

– numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti
– numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio

Tipi di deliberazioni e quorum deliberativi

Non tutte le deliberazioni seguono le regole generali sui quorum deliberativi. Alcune richiedono regole più restrittive. Ad esempio, le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore devono essere sempre approvate con la maggioranza integrale, ossia:

– numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti
– numero di voti che rappresenti almeno 1/2 del valore dell’edificio

In pratica, non sono previste le agevolazioni dei quorum deliberativi per la seconda convocazione.

Stessa regola vale per:

– le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo
– le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità
– le deliberazioni per la cessazione di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni
– le deliberazioni relative a innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto
– le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti
– le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune
– l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto
– le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza
– le deliberazioni relative a lavori di manutenzione straordinaria

Il principio della “doppia maggioranza”

Una delle caratteristiche che distingue l’assemblea di condominio da quella della comunione riguarda il principio della “doppia maggioranza”. Nell’assemblea di comunione le delibere vengono assunte con il voto favorevole della maggioranza delle quote e nel rispetto dei quorum previsti dalla legge. Ad esempio, per quanto riguarda gli atti di ordinaria amministrazione, le deliberazioni assunte dalla maggioranza dei partecipanti vincolano anche la minoranza (a prescindere dal numero di soggetti da cui tale minoranza è composta); l’articolo di riferimento è il 1105 c.c.

Nel condominio, invece, è necessario che siano soddisfatti due requisiti:

– maggioranza delle teste;
– maggioranza dei millesimi.

Oltre a questo, dovranno essere chiaramente rispettati i quorum costitutivi ed i quorum deliberativi.

Facciamo un esempio di delibera

Cerchiamo di concretizzare il tutto con un esempio riferito ad una manutenzione ordinaria; il quorum deliberativo necessario è quello previsto dall’art. 1136 comma 3 c.c.: maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo dei millesimi.

Esempio 1 – Doppia maggioranza non raggiunta

Favorevoli: 7 teste rappresentanti 350 millesimi.
Contrari: 3 teste rappresentanti 450 millesimi.
La delibera non è approvata in quanto non è stata raggiunta la doppia maggioranza.

Il fatto che i favorevoli abbiamo raggiunto il quorum deliberativo (almeno un terzo dei millesimi) non è sufficiente a considerare approvata la delibera, posto che la quota millesimale favorevole non rappresenta la maggioranza.

Ricordo che i vizi di maggioranza sono vizi di annullabilità e non di nullità; se nel caso di cui sopra la delibera fosse stata approvata e non fosse stata impugnata nei trenta giorni, l’esito sarebbe diventato definitivo.

Esempio 2 – Doppia maggioranza raggiunta

Favorevoli: 7 teste rappresentanti 450 millesimi.
Contrari: 3 teste rappresentanti 350 millesimi.
La delibera è approvata.

Obbligo di convocare tutti gli aventi diritto e scrittura verbale

Dal tenore letterale della norma in questione, l’assemblea non può deliberare, se (il presidente) non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Tale disposizione è da considerarsi norma imperativa non derogabile dalla volontà dei privati, la cui violazione comporta, secondo le regole ordinarie, l’annullabilità della delibera adottata.

Infatti come già affrontato in materia di assemblea di condominio l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore [66, 67].