Art. 1124 – Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori

Oggi trattiamo le principali regole in materia di Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori. Le spese relative alla manutenzione e ricostruzione (o completa sostituzione) dell’ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell’art. 1124, cod. civ. in quanto, al pari delle scale, l’impianto di ascensore é il mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura oltre che ai vari piani di uno stabile.

Art. 1124 – Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

L’art. 1124 del Codice Civile é stato modificato con la legge introdotta l’ 11 Dicembre 2012.

Le modifiche all’articolo 1124 – scale e ascensori

Le modifiche all’articolo 1124 hanno riguardato:
– aggiunta, accanto alle scale, degli ascensori, in accoglimento di un consolidato orientamento giurisprudenziale;
– la parola “ricostruite” è mutata con quella “sostituiti”, non è chiaro con quale scopo;
– il riferimento ai piani o alle porzioni di piano è mutato in “valore delle unità immobiliari”.

La terminologia dell’articolo 1124 – scale e ascensori

Con il termine “scale” si comprendono le rampe, gli scalini, i pianerottoli, la ringhiera, i corrimani, gli intonaci sotto le rampe e così via. Anche i pianerottoli sono considerati beni comuni in quanto componenti essenziali delle scale (Cass. 20 settembre 2012 n. 15848; App. civ. Milano, 9 ottobre 1987, n. 1983).

Per giurisprudenza consolidata, le scale comprendono “l’intera relativa cassa”, di cui costituiscono “componenti essenziali e inscindibili le muratura che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse.

Ne consegue che, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base alla regola posta dall’art. 1124, primo comma c.c., salvo che oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest’ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l’applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt. 1123, secondo comma e 1124, primo comma, c.c.” (Cass. n. 3968/1997).

A seguito della novella, il primo comma di questa norma è del seguente tenore: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Il termine “sostituzione” comporta l’integrale rifacimento delle scale o la sostituzione dell’ascensore con un impianto nuovo. Questo significato appare chiaro se si tiene conto che nella versione antecedente a quella che è entrata in vigore, il legislatore indicava -al posto dell’attuale terminologia- la parola “ricostruzione”. Mentre la ricostruzione comporta il mantenimento della struttura del bene che costituisce l’oggetto dell’intervento -o di una sua parte- la sostituzione implica un rifacimento integrale della cosa.

Questo articolo va a rafforzare il concetto di parti comuni stabilito già dall’articolo 1117 e dalle disposizioni dell’articolo 1123 in cui si stabiliscono i metodi di ripartizione delle spese necessarie alla conservazione delle parti comuni tra i condomini.

Ciò che regola l’articolo 1124 del Cod. Civile è che le scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari dei piani a cui servono quindi le spese riguardanti la manutenzione e la ricostruzione sono a carico di coloro che realmente usufruiscono della parte interessata; ragion per cui, colui che abita al piano terra non avrà addebitato alcun costo riguardante le scale o l’ascensore; conseguentemente il condomino del 1° piano non parteciperà alla spesa riguardante le rampe dei piani successivi al suo e così via.

Il nuovo criterio di ripartizione

La vera variazione la troviamo sul criterio di ripartizione della spesa fra i proprietari dei diversi piani, infatti se prima venivano considerate anche le cantine o le soffitte di proprietà di uno dei condomini, che aggravano di molto la spesa; con l’art 1124 comma 2 divide la spesa in due; di cui alla prima metà si provvede in ragione del valore dei singoli piani o porzione in cui utilizzano le scale, mentre per la seconda metà si provvede al calcolo della spesa in misura proporzionale all’altezza di ciascuno dei piani dal suolo.

In merito all’ascensore invece ci sono delle precisazioni da fare: seguendo l’identica ratio delle spese relative alle scale, anche per l’ascensore bisognerà seguire i principi posti dall’art. 1124. Nel caso in cui invece si tratti di spese relative all’installazione di un ascensore ex novo, bisognerà seguire l’art 1123 c.c. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.