Art. 1125 – Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai

Il criterio da adottare per la ripartizione delle spese necessarie per la manutenzione e la ristrutturazione dei soffitti e dei balconi, è un aspetto che riveste notevole importanza in ambito condominiale ed è spesso oggetto di accese discussioni tra i condòmini. È bene quindi, in questa sede, fare il punto della situazione.

Nel nostro ordinamento uno dei principali motivi di litigiosità è rappresentato dalle liti condominiali. Questioni non sempre di facile e pronta soluzione, anche per i numerosi cambi di tendenza della giurisprudenza della Corte di Cassazione. Tra questi si annoverano le dispute relative ai balconi.

Art. 1125 – Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

La norma riguarda il complesso delle norme stabilmente incorporate che servono a suddividere orizzontalmente due proprietà, tuttavia, non essendo ricompresa nell’art. 1138 del c.c., essa è derogabile dalle parti.

Come si dividono le spese dei soffitti e dei solai ?

Seguendo l’art 1125 del Codice Civile tutte le spese che riguardano i soffitti, le volte e i solai devono essere equamente divisi tra i proprietari dei due appartamenti.

Il proprietario del piano superiore si occuperà del pavimento; il proprietario dell’appartamento inferiore si occuperà dell’intonaco, della tinta e la decorazione del soffitto.

Per quanto riguarda invece le spese riguardanti il solaio, il soffitto e la volta, la spesa dovrà essere quindi divisa in egual misura.

Infatti se analizziamo la struttura dei solai, questi elementi, hanno la funzione di dividere i due appartamenti orizzontalmente al fine di fornire da una parte sostegno e dall’altra copertura.

Per questo motivo i solai sono di proprietà comune dei due condomini mentre il pavimento appartiene esclusivamente al condomino del piano superiore e il soffitto al condomino del piano inferiore.

I balconi  aggettanti e quelli incassati

I balconi aggettanti, ovvero quelli che sporgono rispetto al fronte facciata, costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio (Cassazione Civile, Sezione II, sentenza n. 13509 del 27.7.2012).

I balconi incassati, invece, non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’edificio, restando incassati nell’interno. In questo caso si ritiene che la soletta dei balconi costituisca prolungamento del solaio stesso e, pertanto, svolga le funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile condominiale.

Come detto il balcone è un tutt’uno con il solaio interpiano sicché le spese per il rifacimento di questa parte, ai sensi dell’art. 1125 c.c., saranno a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui tale solaio serve rispettivamente da piano di calpestio e da soffitto.

Discorso diverso va fatto per la parte frontale dei balconi, poichè potrebbe inserirsi nella facciata dello stabile, e in tal caso deve essere considerata di proprietà comune.

La differenza sostanziale in merito ai criteri di ripartizione delle spese si concretizza in questo principio: il solaio del balcone aggettante, a differenza di quello incassato, è di esclusiva proprietà del titolare dell’unità immobiliare che serve, mentre soltanto i rivestimenti della parte frontale di quella inferiore debbono essere considerati cosa comune ma solo se incidono sul decoro architettonico dello stabile.

La manutenzione della pavimentazione  del balcone a chi spetta ?

Dato per certo che, la manutenzione dei balconi e dei sottobalconi di regola non spetta a tutti i condomini appare chiaro che infatti, i balconi, non svolgendo di regola né funzione di sostegno, né di protezione necessaria all’edificio non possono considerarsi proprietà comune, ma rientrano nella casistica dei beni esclusivi dei singoli condomini in quanto prolungamento dell’unità immobiliare antistante (Cassazione, n. 218/2011).

Le crepe a livello della pavimentazione del balcone o la carente impermeabilizzazione, sono quindi interventi di manutenzione a carico del proprietario del singolo appartamento, che deve intervenire tempestivamente per evitare l’aggravarsi dello stato di conservazione del balcone e l’eventuale distacco di materiale dal supporto che potrebbe comportare, nei casi estremi, danni a terzi.

La manutenzione del cortile può rientrare nella disciplina dell’articolo 1125 ?

A volte la conformazione di un edificio condominiale potrebbe essere tale per cui il cortile condominiale, adibito a parcheggio auto o area verde o semplice terrazza, funge da copertura di locali sottostanti, non di proprietà condominiale, ma di proprietà esclusiva solo di alcuni condomini o, addirittura di soggetti terzi estranei al condominio.

Per esempio, in un caso recentemente esaminato dalla Corte d’Appello di Messina (sentenza 28 aprile 2021 n. 205), il cortile condominiale, dedicato a parcheggio, fungeva contemporaneamente anche da copertura di un ampio locale sottostante, adibito a supermercato, di proprietà esclusiva di due condomine.

Cortile che funge da copertura di locali di proprietà esclusiva: ripartizione spese

Nel giudizio I giudici hanno evidenziato deciso che sull’area che funge contemporaneamente da cortile condominiale e da copertura dei locali sottostanti, debba necessariamente applicarsi l’art. 1125 c.c.

Il cortile che funge da copertura di locali sottostanti riveste una doppia funzione ed utilità.

Da un lato, esso rappresenta un’area condominiale di cui beneficiano in egual misura tutti i condomini e le cui spese devono pertanto essere ripartite secondo le tabelle millesimali.

Dall’altro lato, esso rappresenta una copertura dei locali sottostanti, a beneficio di questi ultimi, e come tale implica la partecipazione dei proprietari esclusivi dei locali suddetti alle spese funzionali all’utilizzo del bene.

Complessivamente, peraltro, il cortile così conformato costituisce una struttura divisoria tra le due proprietà (condominiale ed esclusiva) che pertanto entrambe le parti hanno interesse a mantenere.

Ripartizione spese cortile: dipende dalla tipologia di lavori

La giurisprudenza di legittimità ha precisato che bisogna accollare “per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell’inerente manutenzione.

In tal senso si verifica un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123 c.c., comma 2″ (Cass. n. 21337 del 14.09.2017).

In altri termini, occorre guardare al tipo di intervento e a chi, sostanzialmente, ne trae utilità:

se l’intervento riguarda esclusivamente la manutenzione o la riparazione della pavimentazione, la spesa è posta a carico del relativo proprietario (condominio);

se, invece, l’intervento riguarda anche il solaio sottostante e l’impermeabilizzazione, la spesa deve essere suddivisa, tra condominio e proprietari esclusivi dei locali sottostanti, secondo i criteri di cui all’art. 1125 c.c..

Dunque, qualora si debba a procedere alla mera manutenzione della pavimentazione, i costi andranno ripartiti in maniera proporzionale fra tutti i condomini; diversamente i lavori relativi alla struttura andranno divisi in due quote di cui la prima a carico di tutti i condomini e la seconda a carico dei proprietari dei locali posti al piano interrato. (Cass. sent. n. 2243/2012).

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.