Costituzione del Condominio

Oggi trattiamo l’argomento relativo la costituzione del condominio che spesso è fonte di equivoci e erronee convizioni da che, come vedremo, non occorrono specifiche formalità

Il problema della costituzione del Condominio è in realtà – scusate il bisticcio di parole – un falso problema.

Ci sono delle formalitá per la costituzione del condominio ?

Molti immaginano che esistano delle formalità da rispettare per “costituire il condominio”, senza rendersi conto che – così come osservato più volte dalla giurisprudenza – il condominio sorge con il frazionamento della proprietà dell’edificio, nel momento in cui il costruttore inizia a vendere gli appartamenti. L’eventuale delibera assembleare di costituzione del condominio ha un effetto dichiarativo di una situazione di fatto che già esiste e che non può né deve essere accettata o rifiutata.

Parte della confusione attorno a questo argomento è generata dalla presenza o meno dell’amministratore, ma che rispetto lo stato giuridico di costituzione del condominio è assolutamente ininfluente.

Un caso particolare è il condominio minimo che è il condominio composto da due proprietari. Il legislatore non utilizza espressamente la nozione di condominio minimo che però si è ormai consolidata nell’ambito della giurisprudenza.

Cosa é il condominio minimo ?

Questa particolare situazione , in cui vi sono solo due comproprietari, non va confuso con il piccolo condominio costituito da meno di otto condomini e nel quale non è obbligatoria la nomina dell’amministratore.

Come si delibera se i proprietari sono solo due ?

Nell’ipotesi di condominio minimo, “l’assemblea” deve comunque essere convocata se vi sono lavori che devono essere eseguiti sulle parti comuni.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 5329 del 2 marzo 2017 ha stabilito che nel condominio minimo composto da due soli partecipanti i diritti di comproprietà sui beni comuni devono essere garantiti nella stessa proporzione e le decisioni devono essere prese all’unanimità.

Nel caso uno dei due condomini aveva convocato l’assemblea per discutere dei lavori al fabbricato, ma l’altra proprietà non si era presentata.

Nel giudizio in esame la Cassazione ha statuito che il proprietario che ha convocato l’assemblea doveva prendere atto che trattandosi di condominio minimo, la decisione di iniziare i lavori avrebbe dovuto essere approvata all’unanimità.

Di fronte all’impossibilità di costituire l’assemblea per assenza dell’altro interessato, avrebbe dovuto agire seguendo il procedimento camerale di cui all’art. 1105 c.c., lasciando che fosse l’autorità giudiziaria a decidere.

Altri casi particolari di “costituzione del condominio”

Un’altra decisione della Corte di Cassazione, un poco meno recente, (Cassazione civile sez. II 28 marzo 2012 n. 4991) ha statuito che il condominio negli edifici viene a esistenza per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali.

Questo a prescindere dall’approvazione di un regolamento di condominio e dalla completezza e validità dello stesso. In particolare il semplice frazionamento della proprietà di un edificio per effetto del trasferimento delle singole unità immobiliari a soggetti diversi, pertanto, comporta il sorgere di uno stato di condominio.

Al di là di questa particolare fattispecie, una volta chiarito che il condominio esiste per sua stessa natura, nel momento in cui si ha la presenza di almeno due proprietari.

Cio´avviene per esempio quando il costruttore dell’edificio vende la prima unità immobiliare.

Vediamo quindi da quali parti è costituito. Queste sono descritte dall’art. 1117 del Codice Civile.