Art. 1122 – Opere su parti di proprietà o uso individuale

Le opere su parti di uso individuale o di proprietá condominiale sono vietate quando recano danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. Questa regola é sancita dall’art. 1122 del codice civile.

Che cosa prevede l’art. 1122 circa le opere sulle parti di proprietà individuale ?

Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.

Il condomino ha quindi il diritto di godere e disporre dell’appartamento apportandovi modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare l’utilizzazione, ma deve ossservare il limite di non ledere i diritti degli altri condomini.

Il tenore della norma porta a ritenere che il dare “preventiva notizia” all’amministratore, non è finalizzato ad ottenere l’autorizzazione (salvo diversamente disposto dal regolamento contrattuale) ma ad instaurare un iter procedurale che possa permettere all’assemblea di intervenire per il caso in cui siano violati i limiti di cui all’art. 1122 e richiedere il ripristino della situazione quo ante.

E se il condomino inizia i lavori senza la comunicazione all’amministratore ?

E’ pacifico che se il condomino esegue le opere di ristrutturazione della propria unità immobiliare, non vietate e comunque legittime, senza la preventiva autorizzazione dell’amministratore, così come specificato dal regolamento condominiale, viola una norma di natura procedimentale, con la conseguenza che il condominio (o il singolo condomino) può chiedere solamente il risarcimento del danno subito per la violazione del regolamento e non anche la rimessione in pristino dello stato dei luoghi” (Cass. sent. n. 22596/2010).

Non rientrano nell’ambito di applicazione dell’art. 1122 c.c., le opere sui beni di proprietà privata che recano danno ad altre proprietà private (rapporti di buon vicinato), mentre sono incluse quelle opere che, attraverso l’utilizzazione delle cose comuni, danneggiano le parti di una unità immobiliare di proprietà esclusiva di un altro condomino (Cass. sent. n. 15186/2011).

Opere sulle unità immobiliari di proprietà privata o di uso individuale

Premesso che sono beni di proprietà privata sia le unità immobiliari (abitazioni, box, posti auto, cantine) ma anche le finestre, le persiane, gli avvolgibili, le saracinesche, le inferriate delle finestre, le ringhiere e i parapetti dei lastrici solari e delle terrazze a livello di proprietà esclusiva, il balcone e le strutture portanti aggettanti (ad eccezione dei rilievi e dei decori), le antenne individuali, il sottotetto non destinato all’uso comune, ecc.

Gli interventi su tali parti sono regolate anche dalle altre norme codicistiche in tema di rapporti di buon vicinato o di immissioni moleste, ecc., che esulano dalla disciplina dell’art. 1122 c.c.

I limiti posti agli interventi sulle parti private disposti dall’art. 1122 cit. non hanno nulla a che fare con le limitazioni o i divieti all’uso del bene privato contenuti nel regolamento di condominio di natura contrattuale, nel qual caso le opere sono vietate ipso iure, mentre nel tenore dell’articolo citato sono vietate solo se recano danno alle parti comuni ovvero se determinano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico.

Ecco alcuni esempi di opere su parti comuni o di uso individuale

E´considerata legittima la trasformazione di un posto auto aperto in un box auto chiuso; ma se ciò fosse vietato dal regolamento condominiale, l’opera sarebbe vietata anche se non viola la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio.

La tutela può essere invocata anche contro opere che elidono o riducono, apprezzabilmente, una qualsiasi delle utilità dal bene ritraibili, ivi comprese quelle dell’ordine estetico ed edonistico.

In tal caso, ha chiarito la Cassazione, «l’accertamento della violazione di tali limiti e dei danni conseguentemente prodotti, è sottoposto al sindacato del giudice di merito che deve verificare e valutare se, nei fatti, la violazione di un limite o di un divieto possa cagionare o meno un danno a terzi» (Sent. n. 12491/2007).

Nella sentenza citata la S.C. ha confermato il rigetto della domanda di riduzione in pristino presentata dal condominio, non essendo emersa dall’istruttoria la prova di un’apprezzabile limitazione all’ingresso di luce ed aria da una finestra posta tra il vano scala e il balcone di proprietà esclusiva, per effetto della sua trasformazione in veranda.

Il titolare del diritto di sopraelevazione

Il titolare del diritto di sopraelevazione (l’art. 1127 c.c.) – inteso, quest’ultimo, come un diritto potestativo riconosciuto al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare non sottoposto ad approvazione assembleare – nell’esercizio del suo diritto, deve rispettare i limiti della statica e dell’aspetto architettonico dell’edificio ed, ora, deve informare l’amministratore sia perché deve riferire all’assemblea sia perché dovrà aggiornare il registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6 c.c.).

La trasformazione di un balcone, o di una terrazza, in una veranda

Costituisce alterazione del decoro architettonico dell’edificio, ossia lesione dell’estetica dello stabile, la trasformazione di un balcone, o di una terrazza, in una veranda praticata tramite l’installazione di vetri e di una struttura in alluminio in quanto una simile operazione altera, ossia peggiora, la sagoma dello stabile sicché, per considerarla legittima, è necessario dimostrare la mancanza di alterazione del decoro dell’edificio (Cass. n. 27224/2013).

Sono considerate vietate, ai sensi dell’art. 1122 c.c., perché ritenute illegittime, le tettoie, che – pur essendo state realizzate nella proprietà esclusiva del condomino – comportavano un danno estetico alla facciata dell’edificio condominiale (Cass. n. 2743/2005), così come la costruzione di una veranda sul terrazzo privato (Cass. n. 2109/2015).

Altri casi particolari

Non si possono escludere dal novero degli interventi vietati quelli che mirano ad impedire o ad ostacolare l’uso di beni comuni ai condomini come il caso del vano ascensore che insiste su un lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino con accesso dall’interno dall’abitazione di quest’ultimo.

In tal caso non si può impedire l’accesso e, quindi, l’esercizio della servitù di passaggio ogni qual volta sia necessario ispezionare il vano ascensore.

L’intervento del giudice quando é possibile ?

L’art. 1122, comma 1 c.c., vieta a ciascun condomino, nell’unità immobiliare di sua proprietà, l’esecuzione di opere che rechino danno alle parti condominiali, nel senso che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune da parte degli altri condomini o determinino pregiudizievoli invadenze dell’ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari.

Spetta al giudice del merito, sulla base di apprezzamento di fatto sindacabile in cassazione soltanto nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c., verificare se l’opera realizzata su parte di proprietà individuale, nella specie la chiusura eseguita in corrispondenza dell’appartamento di una condomina, pregiudichi in modo apprezzabile la fruibilità del ballatoio comune da parte degli altri condomini, avendo riguardo alla destinazione funzionale dello stesso ed alle utilità che possano trarne le restanti unità di proprietà esclusiva. (Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 30307 del 14 ottobre 2022)

L’azione a tutela del decoro architettonico dell’edificio condominiale, riconducibile all’art. 1122 c.c., trattandosi di opere realizzate da un condomino nella porzione di proprietà esclusiva ha natura reale, costituendo estrinsecazione di facoltà insita nel diritto di proprietà, ed è perciò imprescrittibile, in applicazione del principio per cui “in facultativis non datur praescriptio”.

Qualora, tuttavia, l’azione diretta alla riduzione in pristino ex art. 1122 c.c. riguardi un immobile comune a più persone, sussiste una causa inscindibile per ragioni sostanziali, comportante litisconsorzio necessario tra tutti i comproprietari medesimi, incidendo la condanna all’abbattimento sull’esistenza dell’oggetto della comproprietà spettante a persone estranee al processo. (Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 4193 del 16 febbraio 2017)

Articolo 1122 bis del codice civile – Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili

Interventi su parti privati, disciplinati espressamente dall’art. 1122 bis introdotto dalla legge di riforma n. 220/2012 c.c., sono l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio individuale su parti di proprietà individuale dell’interessato nonché di impianti di ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, da realizzarsi in modo da arrecare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle altre proprietà individuali preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

Opere su parti normalmente destinate all’uso comune, attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale

Beni destinati all’uso comune attribuiti in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale sono quelle strutture o quegli impianti che, pur rientrando nell’elencazione dell’art. 1117 c.c., di fatto, “abbiano una specifica destinazione a servizio di un appartamento in proprietà esclusiva” (Cass. sent. n. 4987/1986).

La giurisprudenza ha configurato come “condominio parziale ex lege” tutte le volte in cui un bene risulti, per le caratteristiche, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio condominiale, parte oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno l’operatività del principio di “presunzione” di bene comune richiamato dall’art. 1117 cit.

Si pensi ad una tubazione di scarico utilizzata da una sola unità immobiliare o ad una canna fumaria di uso esclusivo ricavata nel vuoto di un muro condominiale o sulla facciata dello stabile, oppure al lastrico solare di proprietà condominiale sul quale venisse esercitato il diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. dal condomino proprietario dell’ultimo piano (nel qual caso il condomino, che ha sopraelevato, deve ricostruire la copertura comune).

In tali casi, pur essendo i beni normalmente destinati all’uso comune sono attribuiti in proprietà esclusiva, per cui gli interventi sugli stessi non devono consistere in opere che danneggino le parti comuni ovvero determino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Se si intende installare un ascensore di uso esclusivo ad un solo condomino ex art. 1102 c.c. o ex legge n. 13/1989 (in presenza di disabile) l’installazione non deve nuocere, oltre che all’uso delle scale da parte degli altri condomini (v. Cass. n. 16846/2015 la quale, però, richiamandosi al principio di solidarietà condominiale, ha ritenuto legittima l’installazione dell’ascensore per eliminare le barriere architettoniche, deliberata dall’assemblea ex legge 13/1989, anche se la sua realizzazione aveva comportato il taglio del vano – scale e la conseguente riduzione della larghezza della scala condominiale), alla stabilità del fabbricato né al decoro architettonico, qualora venisse installato all’esterno dell’edificio.

Qualora, invece, l‘uso esclusivo dei beni condominiali (es.: lastrico solare, scala, sottoscala, ecc.) sia riservato ad alcuni proprietari non vuol dire “proprietà esclusiva” né poterne acquisire la proprietà.

Questi principi sono stati per la prima volta affermati dalla Corte di cassazione, con la sentenza n. 13200/1999, la quale ha dovuto risolvere il problema dell‘individuazione della natura del vano-scala concesso, dal condominio, in uso esclusivo al proprietario della terrazza (che se lo era accorpato), risolta nel senso che l’”uso esclusivo del sottoscala” non vuoi dire proprietà esclusiva, sicché il condominio mantiene pur sempre il titolo a utilizzare il bene comune per finalità collettive, quali la riparazione del lastrico esclusivo (attraverso il quale, nella fattispecie, si accedeva, tra l’altro, a un altro locale comune ubicato sulla terrazza, nel quale era collocato l’argano dell’ascensore).

Il diritto di uso esclusivo, in deroga all’articolo 1102 del Codice civile, costituisce una mera modalità particolare (esclusiva) di godimento di un bene comune non suscettibile di usucapione per uso protratto nel tempo.

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.