Comprare una casa dal venditore che non ha pagato il condominio

Prima di comprare casa occorre sempre verificare se gli oneri condominiali sono stati pagati

Cosa fare prima di comprare casa.

Se stai per comprare casa è opportuno che tu ti faccia consegnare, dall’amministratore di condominio, una dichiarazione in cui questi attesta l’assenza di debiti lasciati dal precedente proprietario.

E’ infatti l‘art. 1130 del codice a prevedere al n. 9 che l’amministratore deve “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”

Questo perché, una volta che si è trasferita la proprietà, l’acquirente risponde insieme al venditore degli oneri condominiali da questi non corrisposti nell’anno in corso e in quello precedente. È quanto ricorda la Cassazione con una recente sentenza (Cass. sent. n. 17990/16 del 14.09.2016.)

Cosa succede se il venditore è moroso verso il condominio ?

Che succede se l’acquirente si accorge, solo dopo aver firmato il compromesso (meglio detto, in gergo tecnico, contratto preliminare) che il venditore è moroso ed ha lasciato in sospeso il pagamento di alcune mensilità delle spese condominiali ? Può tirarsi indietro o può chiedere una riduzione del prezzo di vendita ? Oppure deve prendersela con sé stesso perché non è stato sufficientemente avvenuto da informarsi in anticipo di eventuali pendenze con il condominio ?

Secondo la Cassazione, il promissario acquirente (così si chiama chi firma il preliminare e si impegna a comprare, ossia a firmare il rogito) può pretendere una riduzione del corrispettivo concordato nel compromesso e pari agli oneri condominiali lasciati insoluti.

Se il venditore non accorda tale sconto e si rifiuta di firmare il contratto definitivo dal notaio, l’acquirente può rivolgersi al giudice. Il tribunale, in questo caso, disporrà il trasferimento della proprietà dell’immobile, subordinandolo al pagamento del prezzo scontato, ossia detratte le spese condominiali ancora da saldare.

Chi paga le rate del condominio del precedente proprietario ?

Il codice civile stabilisce che l’amministratore di condominio può pretendere, dal nuovo proprietario, il pagamento degli oneri condominiali lasciati scoperti dal venditore nell’anno della firma del rogito e in quello precedente.

In pratica, in caso di trasferimento dell’appartamento situato nel condominio, l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per le somme da quest’ultimo dovute e non pagate, sia per l’anno in corso sia per quello precedente.

Per anno si intende l’anno di gestione, e non solare. Tuttavia, in caso di inadempimento e morosità, l’eventuale decreto ingiuntivo deve essere emesso nei soli confronti dell’acquirente. La regola si applica anche al caso di acquisti effettuati attraverso aste per pubblici incanti, come quelle conseguenti ad esecuzione forzata immobiliare.

Proprio perché l’acquirente diventa una sorta di “parafulmine” dei debiti lasciati dal precedente proprietario è bene che si tuteli preventivamente, nell’ipotesi in cui l’amministratore gli chieda – così come è verosimile che avvenga – gli arretrati lasciati insoluti. Così, può chiedere lo sconto sul prezzo al venditore e, se questi non glielo accorda, può rivolgersi al giudice.

.

Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.