Spese condominiali tra Nuda proprietà e usufrutto

L’usufrutto è l’altra faccia della nuda proprietà. Ma in questo contratto alternativo alla compravendita tradizionale a chi tocca pagare le spese condominiali ?

Gli articoli del codice civile dal 979 al 1020 si occupano di disciplinare l’usufrutto. L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui (altrimenti detto diritto reale minore) che consiste nel godimento di un bene nel rispetto della sua destinazione. Se viene concessa in usufrutto un’abitazione non la si può utilizzare come studio professionale.

Usufrutto e nuda proprietà, ripartizione delle spese

Quanto ai costi che, nel corso del godimento, debbono essere sostenuti dal nudo proprietario e quelli che gravano sull’usufruttuario, le norme di riferimento sono contenute negli art. 1004-1005 c.c. a mente delle quali – in somma sintesi – le spese ordinarie (art. 1004 c.c.) sono a carico dell’usufruttuario, mentre quelle straordinarie (art. 1005 c.c.), che non siano conseguenza di mancanza di manutenzione ordinaria, gravano sul nudo proprietario.

Prima dell’entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 questa ripartizione dei costi all’apparenza semplice, doveva essere osservata anche dall’amministratore di condominio.

Secondo la Corte di Cassazione, infatti, “siccome la ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, trova il suo fondamento negli artt. 1004 e 1005 c.c. e che, quanto alla individuazione dei soggetti passivi dell’obbligo nei confronti del condominio, anche le spese dell’usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all’assemblea di interferire sulla imputazione e sulla ripartizione”.

La legge n. 220/2012 ha mutato il quadro della situazione nei rapporti con il condominio. Infatti l’attuale art. 67, ottavo comma, disp. att. c.c. recita: “il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale”. E´stato quindi ridefinito il quadro dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali.

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Insomma la nuova legge ha di conseguenza, almeno formalmente, semplificato la vita degli amministratori, i quali di fronte ad un debito relativo ad un’unità immobiliare gravata ad usufrutto potranno chiederne il pagamento indistintamente ai titolari della nuda proprietà e del diritto reale minore. Nudo proprietario ed usufruttuario, quindi, dovranno ben valutare, in relazione ai loro rapporti, come regolare i conti.

Spese a carico dell’usufruttuario

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. Compenso dell’amministratore? a carico dell’usufruttario. Tutte le spese d’uso? A carico dell’usufruttario.

Spese straordinarie nell’usufrutto

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie. Bisogna re-impermeabilizzare il lastrico? La spesa, salvo il caso d’intervento dovuto a trascuratezza, è a carico del nudo proprietario. È necessario eseguire un adeguamento normativo degli impianti? Idem. Rispetto a quest’ultima voce di spese, non c’è un esplicito riferimento normativo nell’art. 1005 c.c.

Tuttavia ai sensi dell’art. 67, sesto comma, c.c. si legge che “l’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni” La messa a norma degli impianti, ad avviso di chi scrive, non è annoverabile né tra gli interventi di manutenzione ordinaria, né tanto meno tra quelli di semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

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Articolo scritto dall’avv Alessandro Gallucci – Tratto da condominioweb

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Gianni Salvati
Ciao, spero che questo articolo abbia risolto qualche tuo dubbio. L'articolo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010.Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività sul territorio di Pomezia dal 1995.