Art. 1120 – Le innovazioni

Dicembre 13, 2021 Codice Civile Gianni Salvati

In un condominio può capitare che l’assemblea si chiamata a deliberare le innovazioni …. Vediamo cosa prevede il codice in questi casi .

Innovazioni condominio Pomezia

Articolo 1120 del codice civile – Innovazioni

Il tema delle innovazioni, che è uno dei più spinosi da affrontare, specialmente in sede contenziosa, dove la maggior parte delle cause, avviate per contrastare una presunta innovazione vietata oppure un’innovazione gravosa o voluttuaria, adottata in assenza dei presupposti di legge, vedono l’amara soccombenza del proponente, essendosi accertato che non sussiste innovazione oppure che non sussiste la tipologia di innovazione lamentata.

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

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Cosa significa innovazioni ?

Con il termine “innovazione” si indicano tutte quelle modificazioni che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.

Nella pratica accade a volte che la distinzione tra modifica ed innovazione spesso è di difficile percezione. Per esempio la cassazione (Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza 23 ottobre 1999 n. 11936 ) “ha escluso che costituisse innovazione vietata il restringimento di un viale di accesso pedonale, considerato che esso ‘non integrava una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa”

Art. 1121 – Innovazioni gravose o voluttuarie

Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuariorispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

L’innovazione voluttuaria è invece quella che non riveste carattere di necessità e non procrastinabilità (perché, come detto, si tratterebbe allora di manutenzione), ma anche qui la ‘non necessarietà‘ dell’opera va guardata dal punto di vista delle condizioni particolari dell’edificio e della sua importanza, come ci spiega sempre il comma 1; si tratta di concetti vaghi, che il Giudice, verosimilmente con l’ausilio del proprio consulente tecnico, dovrà stabilire di volta in volta e caso per caso, a seconda dell’edificio che sta esaminando in quel particolare contenzioso.

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Attenzione perché anche un’innovazione gravosa o voluttuaria soggiace pur sempre al limite posto dall’art. 1120, 4° comma, c.c., cioè quelle delle innovazioni vietate; pertanto, se il Condominio delibera un’innovazione gravosa o voluttuaria, pur in presenza dei requisiti di detta tipologia di innovazioni per come previsti dall’art. 1121 c.c., che vedremo tra poco, ma in spregio al divieto di pregiudizio a stabilità, sicurezza o decoro architettonico o ancora che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condòmino, allora l’innovazione sarà vietata e la delibera sarà nulla, per violazione dell’art. 1120 c.c.

Recentemente, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 6670 del 2020, già commentata su questa rivista [v. articolo 18.05.2020 di Avv. Natalotto, “Innovazioni, un utile vademecum dal Tribunale di Roma“] ha definito i concetti di stabilità e sicurezza: con stabilità intendiamo riferirci all’indebolimento delle fondamenta o delle strutture portanti dell’edificio, mentre la sicurezza attiene alla creazione, in qualsivoglia modo, di uno stato di pericolo, sia per i beni e servizi comuni, sia per la vita e l’incolumità dei condòmini e di quanti frequentano il Condominio.

Gianni Salvati

Ciao, spero che questo articolo abbia risolto qualche tuo dubbio.
L'articolo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.

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