Art. 1120 – Le innovazioni

In un condominio può capitare che l’assemblea si chiamata a deliberare le innovazioni …. Vediamo cosa prevede il codice in questi casi .

Articolo 1120 del codice civile – Innovazioni

Il tema delle innovazioni, che è uno dei più spinosi da affrontare, specialmente in sede contenziosa, dove la maggior parte delle cause, avviate per contrastare una presunta innovazione vietata oppure un’innovazione gravosa o voluttuaria, adottata in assenza dei presupposti di legge, vedono l’amara soccombenza del proponente, essendosi accertato che non sussiste innovazione oppure che non sussiste la tipologia di innovazione lamentata.

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Cosa significa innovazioni ?

Con il termine “innovazione” si indicano tutte quelle modificazioni che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.

Nella pratica accade a volte che la distinzione tra modifica ed innovazione spesso è di difficile percezione. Per esempio la cassazione (Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza 23 ottobre 1999 n. 11936 ) “ha escluso che costituisse innovazione vietata il restringimento di un viale di accesso pedonale, considerato che esso ‘non integrava una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa”

Art. 1121 – Innovazioni gravose o voluttuarie

Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuariorispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

L’innovazione voluttuaria è invece quella che non riveste carattere di necessità e non procrastinabilità (perché, come detto, si tratterebbe allora di manutenzione), ma anche qui la ‘non necessarietà‘ dell’opera va guardata dal punto di vista delle condizioni particolari dell’edificio e della sua importanza, come ci spiega sempre il comma 1; si tratta di concetti vaghi, che il Giudice, verosimilmente con l’ausilio del proprio consulente tecnico, dovrà stabilire di volta in volta e caso per caso, a seconda dell’edificio che sta esaminando in quel particolare contenzioso.

Attenzione perché anche un’innovazione gravosa o voluttuaria soggiace pur sempre al limite posto dall’art. 1120, 4° comma, c.c., cioè quelle delle innovazioni vietate; pertanto, se il Condominio delibera un’innovazione gravosa o voluttuaria, pur in presenza dei requisiti di detta tipologia di innovazioni per come previsti dall’art. 1121 c.c., che vedremo tra poco, ma in spregio al divieto di pregiudizio a stabilità, sicurezza o decoro architettonico o ancora che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condòmino, allora l’innovazione sarà vietata e la delibera sarà nulla, per violazione dell’art. 1120 c.c.

Recentemente, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 6670 del 2020, già commentata su questa rivista [v. articolo 18.05.2020 di Avv. Natalotto, “Innovazioni, un utile vademecum dal Tribunale di Roma“] ha definito i concetti di stabilità e sicurezza: con stabilità intendiamo riferirci all’indebolimento delle fondamenta o delle strutture portanti dell’edificio, mentre la sicurezza attiene alla creazione, in qualsivoglia modo, di uno stato di pericolo, sia per i beni e servizi comuni, sia per la vita e l’incolumità dei condòmini e di quanti frequentano il Condominio.