Art. 1138 – Regolamento di condominio

Il regolamento di condominio contiene tutte le norme relative all’uso dei beni comuni, ai diritti e agli obblighi dei condomini e così via.

In buona sostanza, come dice il nome, regola la vita di condominio, indicando le norme da seguire, ad esempio, sulla ripartizione delle spese e sul decoro del palazzo.

Art. 1138 – Regolamento di condominio.
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni [1117] e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione [68, 72]. Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 [72, 155]. Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

Tipi di regolamento condominiale

Si possono avere due tipi: contrattuale (o convenzionale) e assembleare (o maggioritario). Tuttavia, esiste anche la possibilità residuale che sia adottato coattivamente in sede giudiziale.

Regolamento Condominiale Contrattuale o Convenzionale: di regola è redatto dal proprietario originario dell’edificio, di solito il costruttore, viene esplicitamente richiamato negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari. Ogni condomino aderisce al momento dell’acquisto, in quanto viene allegato all’atto di compravendita o vi è fatto riferimento in esso. Accanto a questa fattispecie, ritroviamo anche la possibilità che sia adottato all’unanimità dall’assemblea.

Regolamento Condominiale Assembleare o Ordinario: è adottato dall’assemblea condominiale con una maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1138 c. 3 c.c. che richiama l’art. 1136 c. 2 c.c.). Si limita principalmente a dettare le norme relative all’uso e al godimento delle cose comuni, alla ripartizione delle spese e alla tutela del decoro architettonico, non potendo incidere sui diritti dei singoli condomini né sulle parti comuni o di proprietà esclusiva, a differenza di quello contrattuale. Non richiede trascrizione, ma deve essere allegato al registro dei verbali. Per quanto riguarda le spese condominiali un regolamento assembleare può stabilire le tabelle millesimali per la suddivisione delle spese condominiali a differenza di un regolamento contrattuale che può optare per un metodo diverso, come ad esempio la divisione pro capite.

Regolamento Condominiale Giudiziario o Coattivo: si ha quando il numero dei condomini supera 10 e non sia stato predisposto alcuno dei regolamenti previsti. In tal caso, ogni condomino può richiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria. Il giudice può approvare il regolamento proposto dall’autorità giudiziaria, il quale diventa vincolante per tutti i condomini dopo il passaggio in giudicato della sentenza.

Modifica del regolamento

L’articolo 1138 del Codice Civile stabilisce che ogni condomino ha il diritto di avviare l’iniziativa per la creazione o la revisione del regolamento condominiale. Questo significa che esiste la possibilità esplicita di modificarlo, avviando il processo attraverso il singolo condomino. Tuttavia, il processo di modifica è legato alle procedure di creazione dei regolamenti stessi, quindi varia in base al fatto che esso sia un di tipo assembleare o contrattuale.

Per modificare quello di tipo assembleare è necessario convocare un’assemblea condominiale e ottenere l’approvazione di una delibera da parte della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Bisogna comunque specificare che non è consentito introdurre modifiche contrarie alle norme inderogabili previste dalla legge.

Per la modifica quello di tipo contrattuale si richiede il consenso unanime di tutti i condomini ed anche la sua modifica deve essere approvata all’unanimità. Tuttavia, la Corte Suprema di Cassazione ha stabilito che per le clausole di natura regolamentare è sufficiente la maggioranza prevista dall’articolo 1136 del Codice civile, mentre l’unanimità è richiesta solo per le clausole di natura contrattuale (v. tra le altre Cass. Ord. n. 23582/2023).

Le sanzioni per inosservanza del regolamento

Le sanzioni disciplinate dall’articolo 70 delle disp. att. del c.c. per le violazioni al regolamento condominiale variano in relazione alla gravità della violazione e alla presenza di recidive. Generalmente  è previsto il pagamento di una somma di denaro come sanzione. L’importo della sanzione può variare a seconda della gravità della violazione e può essere stabilito fino a un massimo di 200 euro per una singola infrazione e fino a 800 euro in caso di recidiva. Oltre alla sanzione pecuniaria, si potrebbe prevedere anche altre tipologie di sanzioni, come ad esempio l’obbligo di riparare i danni causati dalla violazione o l’obbligo di interrompere un comportamento che disturba gli altri condomini.

Tuttavia, è importante notare che le sanzioni devono essere previste esplicitamente nel regolamento condominiale e devono essere conformi alle disposizioni legali. Inoltre, le sanzioni non possono essere eccessivamente punitive o in contrasto con i principi generali dell’ordinamento giuridico.

Vigilanza al rispetto del regolamento

Il regolamento condominiale rappresenta il pilastro normativo su cui si basa la convivenza e la gestione delle parti comuni all’interno di un condominio. Affinché le regole stabilite siano effettivamente rispettate e applicate è essenziale individuare il soggetto responsabile del loro rispetto. Il soggetto primario incaricato della vigilanza sul rispetto del regolamento condominiale è l’amministratore di condominio. L’amministratore ha il compito di monitorare costantemente l’osservanza delle regole da parte di tutti i condomini. Qualora vengano riscontrate violazioni, può intervenire emettendo avvertimenti, richiami formali o richieste di adeguamento. In casi più gravi o ricorrenti, può anche decidere di applicare sanzioni pecuniarie, come previsto dalla legge o dal regolamento stesso.

Oltre al monitoraggio e all’intervento, l’amministratore ha il compito di interpretare il regolamento condominiale. Deve essere in grado di valutare la corretta applicazione delle disposizioni del regolamento in base alla volontà comune delle parti, anche considerando il comportamento complessivo dei condomini.

Nel caso in cui l’amministratore non faccia rispettare il regolamento condominiale, il primo passo è quello di comunicare con l’amministratore e segnalare le violazioni del regolamento che stanno causando problemi. Nel caso in cui l’amministratore rimanga inerte è possibile, a norma dell’art. 66 disp. att. del c.c. procedere con la convocazione straordinaria dell’ assemblea.

Nel caso in cui nel corso dell’assemblea non venga adottata nessuna delibera necessaria all’amministrazione della cosa comune o se questa non venga eseguita, il condomino potrà valutare di procedere con un ricorso al giudice ai sensi dell’art 1105 c.c..

Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E’ abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l’attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.