Si ha supercondominio quando ci sono più edifici, costituiti o meno in distinti condominii, legati funzionalmente dall’esistenza di manufatti, impianti o servizi comuni ai fabbricati ed in rapporto di accessorietà con questi ultimi, tali da precluderne il godimento autonomo.
Il supercondominio è un complesso residenziale composto da più edifici, con un numero di condomini elevato e spazi comuni molto ampi. Il codice civile non definisce il “supercondominio”, ma la sua esistenza giuridica è implicitamente prevista dall’art. 1117 bis c.c.: “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Un supercondominio quindi non ha bisogno di un atto costitutivo o un verbale per costituirsi. Gli unici requisiti richiesti sono infatti la pluralità di edifici e l’esistenza di spazi comuni necessari al suo funzionamento come, ad esempio, il viale di accesso, il parcheggio e l’impianto centralizzato di riscaldamento. In tale ambito rilevano poi due articoli delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Ai fini della costituzione di un supercondominio quindi non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio poiché è sufficiente che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c.
La normativa del supercondominio
In mancanza di norme specificamente dettate per il supercondominio, prima dell’entrata in vigore della riforma, vale a dire fino al 18 giugno 2013, il funzionamento di questa particolare tipologia di compagine era regolato, secondo quanto affermato dalla dottrina e dalla giurisprudenza, dalle stesse norme previste per il condominio. Con l’entrata in vigore della legge n. 220/2012 (la riforma del condominio), sono state introdotte alcune novità contenute nell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile e quanto previsto dall’articolo 61 delle medesime disposizioni.
“ART. 61”
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.
“ART. 67”- (inderogabile)
Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.
All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
L’assemblea del supercondominio
Dando per scontato che il compito del supercondominio è quello di ripartire le spese necessarie a mantenere le parti comuni, è chiaro che il compito di deliberare sulle parti condivise tocca all’assemblea del supercondominio, a cui possono prendere parte tutti i proprietari degli immobili che formano il complesso super-condominiale.
Tutti i proprietari però possono partecipare solo se il numero delle unità immobiliari, del supercondominio, è inferiore a 60. Infatti se i condomini sono più di 60, ogni condominio deve designare il proprio rappresentante che prenderà parte all’assemblea di condominio.
I rappresentanti dei singoli condomini hanno la facoltà di deliberare:
– la gestione ordinaria delle cose comuni al supercondominio
– la nomina e revoca dell’amministratore
Per quanto riguarda le delibere del supercondominio, è importante sottolineare che sono assunte con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c.,hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti di ciascun condomino degli edifici che ne fanno parte: non c’è alcun bisogno che passino attraverso le delibere di ogni assemblea condominiale.
Nelle costruzioni in cui vige un super-condominio vi sono, quindi, due tabelle millesimali di proprietà generale. Una è quella interna e riguarda ogni singolo edificio, l’altra invece si riferisce soltanto al supercondominio e indica la ripartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che compongono il complesso.
In merito alla assemblea dei rappresentanti super condominiale introdotta dall’art.67 disp. att. del c.c., è importante ribadire nuovamente come la stessa abbia competenza a pronunciarsi esclusivamente sulla nomina dell’amministratore e sulla gestione ordinaria delle parti comuni.
E’ pertanto affetta da nullità per violazione di legge la delibera adottata dalla assemblea dei rappresentanti che vada a pronunciarsi sulla realizzazione di lavori straordinari da eseguirsi sulle parti comuni dell’intero complesso edile (si veda in tal senso Trib. Milano n. 13360 del 02.12.2016).
Il giudice milanese ha accolto questa doglianza: si legge in sentenza che “l’assemblea dei rappresentanti di Supercondominio convocata ex art. 67 disp. att. c.c. non poteva statuire su opere di manutenzione straordinaria ma unicamente sulla gestione ordinaria e sulla nomina dell’amministratore di supercondominio: esse determinano la nullità delle relative statuizioni posto che il consesso assembleare ha deciso contra legem su argomenti non rientranti nelle materie costituenti oggetto della sua competenza”
Obbligo di nomina del rappresentate
Quando i partecipanti all’assemblea sono più di sessanta, ciascun condominio, ai fini della gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e ai fini della nomina dell’amministratore, “deve” designare obbligatoriamente il proprio rappresentante nell’organo deliberativo del condominio complesso. Il rappresentante può essere scelto anche al di fuori della organizzazione condominiale ed è nominato con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi dell’edificio.
L’articolo 67 d.a.c.c. prevede l’istituzione di una assemblea super condominiale competente a deliberare in merito alla gestione ordinaria delle parti comuni a più edifici e in merito alla nomina di un amministratore del super condominio. Tale organo collegiale è composto da un rappresentante di ciascun edificio di cui si compone il complesso; il rappresentante deve essere eletto in seno all’assemblea di ciascun condominio con le maggioranze di cui al 5° co. dell’ art. 1136 del c.c.
Il rappresentante risponde per la sua attività secondo le regole del “mandato”.
La funzione e la responsabilità del rappresentate
E’ stato, altresì, correttamente osservato in dottrina (Franco Petrolati, Il supercondominio: gestione e problematiche, Dossier Condominio n. 149/2015, pag. 11) che “il voto espresso da ciascun rappresentante “pesa”, poi, in ragione della consistenza, numerica e millesimale, dei partecipanti al rispettivo (sub)condominio, nel senso, cioè che non vale “uno” nel computo delle teste in quanto l’incidenza deve, comunque, commisurarsi all’intera composizione soggettiva ed all’intera caratura millesimale del relativo edificio, senza alcuna distinzione tra le eventuali maggioranze e minoranze che si siano riscontrate nella designazione del rappresentante o nella formulazione delle direttive al medesimo imposte.
Il rappresentate, infatti, partecipa all’assemblea supercondominiale in nome e per conto dell’intero (sub) condominio ed il voto espresso (o non espresso) determina univocamente anche la posizione di tutti i condòmini rappresentati”.
Il rappresentante è titolare di un potere-dovere di coordinamento tra singoli condomini e supercondominio; egli, infatti, dovrà comunicare tempestivamente all’amministratore del singolo condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea unitaria affinché quest’ultimo possa riferire in materia alle assemblee delle singole unità immobiliari.
In mancanza di nomina assembleare deliberata nell’ambito del singolo condominio, ciascun condòmino può, con ricorso, adire l’autorità giudiziaria affinché nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, il potere di adire con ricorso l’autorità giudiziaria spetta anche al singolo rappresentante già nominato, previa diffida a provvedervi indirizzata all’amministratore del singolo condominio o ai singoli condòmini.
A questi soggetti dovrà essere notificata, inoltre, copia del ricorso presentato e, successivamente, copia del provvedimento emanato dall’organo giurisdizionale adito. L’autorità giudiziaria provvede alla nomina del rappresentante in sede di volontaria giurisdizione, in camera di consiglio. Il giudice competente è, ai sensi dell’art. 1105 c.c., il Tribunale del luogo in cui è sito il complesso condominiale.
L’amministratore del Supercondominio
La nomina dell’amministratore del super condominio è obbligatoria ai fini della corretta e tempestiva gestione della cosa comune. In mancanza di nomina, ciascuno dei condomini può adire l’autorità giudiziaria e chiedere la nomina dell’amministratore ai sensi dell’art. 1129 codice civile.
Si avrà, in questo caso, un delicato rapporto di coesistenza tra super amministratore e amministratori delle singole unità. La nomina può essere effettuata in capo ad uno degli amministratori dei singoli fabbricati, così come sono ipotizzabili anche altre tipologie di scelta, quale la turnazione annuale o l’affidamento della carica gestionale ad un ente plurisoggettivo.
Sono riservate all’amministratore del condominio complesso tutte le prerogative previste per l’amministratore del condominio semplice, così come sono a suo intero carico gli oneri e le conseguenti responsabilità per una gestione non corretta e trasparente. La durata dell’incarico è di un anno come previsto dall’art. 1129, co. 10, c.c., salvo la nomina e la revoca tramite l’autorità giudiziaria nei casi previsti dai commi 11 e 12.
Chi è legittimato a chiedere la revoca dell’amministratore del supercondominio?
Secondo una recente decisione di merito, la revoca dell’amministratore non può essere richiesta dai rappresentanti dei (sub) condominii, i quali sono legittimati, ai sensi dell’art. 67, co. 3, disp.att. c.c., solo ai fini della nomina e non della revoca dell’amministratore. Tale atto, infatti, rientrerebbe nell’ambito della gestione straordinaria e non ordinaria (Trib. Milano 9844/2016).
Una interessante decisione (Cassazione con la sentenza n. 1141 del 2023) ha sancito che l’amministratore del supercondominio può ottenere il decreto ingiuntivo unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre è esclusa un’azione diretta nei confronti dell’amministratore del singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi condomini e per l’importo globale delle somme.
Tale orientamento era già stato assunto in altra recente decisione dalla Suprema corte (22954/2022) che decidendo su di una analoga fattispecie, aveva affermato che “legittimati passivi al pagamento delle quote relative ai beni avvinti da un vincolo supercondominiale sono i singoli condòmini e non i condomìni”. Una lettura a cui oggi la Corte dà continuità.
Sicché “l’amministratore del supercondominio può ottenere un decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre è esclusa un’azione diretta nei confronti dell’amministratore del singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi condomini e per l’importo globale delle somme individualmente dovute da questi ultimi
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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E’ abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l’attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.
