Con una recente sentenza, (Tribunale di Roma, V sez. civ., 9 gennaio 2023 n. 306) è stato deciso che la delibera di ripartizione delle spese in un condominio che contravviene al criterio previsto dall’art. 1123 del codice civile è, poiché annullabile e non nulla, sottoposta al termine perentorio di impugnazione di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.. e non sine die…
La pronuncia della Cassazione a Sezioni Unite n. 9839 del 2021
La decisione del tribunale di Roma tiene conto di quanto chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione (Cass. sez. Un., 9839/2021) secondo cui “In tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ. e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, secondo comma, cod. civ.“.
La vicenda esaminata dal Tribunale di Roma
I proprietari di un appartamento ubicato in uno stabile condominiale composto da più scale hanno impugnato due delibere condominiali.
La prima delibera era relativa la riparazione del bocchettone e colonna della scala B che ripartiva la relativa spesa per il 50% fra tutti i condomini e per il restante 50% fra i soli condomini utilizzatori della colonna;
La seconda delibera riguardava la delega conferita dall’amministratore ad alcuni condomini per la valutazione dei preventivi riguardanti i lavori di manutenzione di facciate, cornicioni ed intonaci.
Secondo gli attori sia la prima che la seconda delibera erano nulle, poiché per la prima delibera, lamentavano violazione del criterio legale di ripartizione della spesa previsto in materia di condominio dall’art. 1123 c.c. e, per la seconda delibera, lamentavano la violazione della funzione deliberativa poichè questa compete solo all’organo assembleare e non ai ai consiglieri delegati di scegliere il soggetto a cui affidare i lavori.
La violazione del criterio legale di ripartizione
Il Tribunale di Roma osserva che con la prima delibera si è solo stabilita una diversa ripartizione delle spese di riparazione del bocchettone della scala A, ma non si è invece modificato i criteri legali di ripartizione delle spese previsti dalla legge e dal regolamento condominiale che attengono alla gestione delle parti e dei servizi comuni, di conseguenza tale delibera è solo annullabile ed è assoggettata al termine perentorio di impugnazione (30 giorni) previsto dall’art. 1137 del codice civile.
Per quanto riguarda invece la seconda delibera il Tribunale osserva che l’assemblea si è limitata a delegare all’amministratore la scelta del preventivo per l’esecuzione dei soli lavori urgenti di riparazione sui frontalini dei balconi.
Alla luce di tale ricostruzione la sentenza n. 306 del 9 gennaio 2023 del Tribunale di Roma ha dichiarato inammissibile l’impugnazione delle due delibere assembleari.
Conclusioni
Da quanto sopra esposto se ne deduce che, le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle per “impossibilità giuridica” dell’oggetto ove – invece – l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condòmini, da valere – oltre che per il caso oggetto della delibera – anche per il futuro.
Al contrario sono semplicemente annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano soltanto violati o disattesi nel singolo caso deliberato e devono essere necessariamente impugnate nel termine di trenta giorni dalla comunicazione.
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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E’ abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l’attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.
