La notifica dell’avviso di convocazione ai comproprietari conviventi è sempre stata una zona grigia nella gestione condominiale.
La notifica dell’avviso di convocazione ai comproprietari conviventi è sempre stata una zona grigia nella gestione condominiale.
Fino a oggi, la prassi si è spesso retta su un tacito “patto di non belligeranza”: se avviso il marito, presumo che la moglie sappia. Tuttavia, la Corte di Cassazione, con la Sentenza della Sezione II Civile, n. 427 dell’8 gennaio 2026, ha lanciato un segnale netto che ridefinisce le regole del gioco in materia di delibere e tutela dei diritti reali.
La convocazione degli aventi diritto
L’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile impone che tutti gli aventi diritto siano convocati. La giurisprudenza, per anni, ha ammorbidito questa rigidità applicando il principio della “presunzione di conoscenza” tra coniugi comproprietari in comunione o coabitazione. La logica sottostante era semplice: in assenza di conflitti evidenti, è inverosimile che un coniuge nasconda all’altro una convocazione condominiale.
La Sentenza n. 427/2026 prende in esame proprio questo automatismo, introducendo una distinzione sottile ma fondamentale: i giudici affermano che tale presunzione non è un dogma assoluto, ma dipende da due fattori chiave:
- La natura della decisione: ordinaria amministrazione rispetto a innovazioni o affari straordinari;
- Il comportamento del convocato: la sua effettiva presenza o assenza in assemblea.
Il caso pratico al vaglio della Suprema Corte
Il contenzioso traeva origine dall’approvazione di un’innovazione gravosa (l’installazione di un ascensore). L’amministratore aveva convocato il marito comproprietario, ma non la moglie. Il giorno della riunione il marito non si era presentato, e l’assemblea aveva approvato i lavori in loro assenza.
Impugnata la delibera, il condominio si era difeso invocando la presunzione di conoscenza legata alla convivenza. La Cassazione ha ribaltato l’impostazione: trattandosi di un’innovazione incidente sui diritti reali e non essendosi il coniuge convocato presentato alla riunione (mancando dunque qualsivoglia forma di rappresentanza di fatto), la presunzione cade. La mancata convocazione formale della comproprietaria rende la delibera annullabile.
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Il rischio operativo per l’amministratore
Questa pronuncia evidenzia un’insidia non trascurabile. Sebbene la convocazione singola possa ancora reggersi per la sola ordinaria amministrazione, affidarsi a questa consuetudine per delibere più rilevanti espone l’amministratore a un’incertezza pericolosa.
La validità di una convocazione finisce infatti per dipendere da fattori imprevedibili (la presenza o meno del coniuge in assemblea) o da valutazioni soggettive sulla qualificazione della spesa. Se un’opera considerata ordinaria viene poi riqualificata in sede giudiziaria, l’intera delibera rischia di crollare.
Conclusioni e linee guida
Alla luce dell’indirizzo tracciato dalla sentenza n. 427/2026, la linea della prudenza gestionale impone agli amministratori un rigore formale assoluto: per evitare contenziosi e garantire l’inattaccabilità delle decisioni assembleari, è indispensabile recapitare l’avviso di convocazione a tutti i comproprietari titolari di diritti reali sull’immobile, superando definitivamente ogni presunzione di comodo.
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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E’ abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l’attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.
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