Con l’ordinanza del 31 marzo 2026, n. 8003 (Sezione Seconda Civile), la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi su uno dei temi più caldi e conflittuali della vita condominiale: i limiti del potere dell’assemblea in materia di ripartizione delle spese e la distinzione fondamentale tra delibere nulle e delibere annullabili.
La pronuncia offre l’occasione per ribadire principi cardine in materia di gestione condominiale, richiamando la bussola interpretativa tracciata dalle Sezioni Unite.
1. La vicenda processuale
La controversia traeva origine da alcune delibere assembleari – relative, in particolare, alla gestione del riscaldamento e alla ripartizione dei relativi oneri – impugnate da alcuni condomini che contestavano la legittimità dei criteri di spesa approvati a maggioranza.
Mentre nei gradi di merito la questione aveva sollevato dibattiti circa la qualificazione del vizio (se di nullità o di annullabilità) e sulla portata delle decisioni assembleari rispetto ai criteri legali o convenzionali, la vicenda è approdata infine davanti ai giudici di legittimità. La Suprema Corte ha definitivamente rigettato il ricorso, confermando la statuizione della Corte d’Appello di Milano.
2. Il principio di diritto: i limiti dell’assemblea e l’art. 1123 c.c.
Il fulcro della decisione della Cassazione ruota attorno al perimetro delle attribuzioni assembleari delineate dagli articoli 1135 e 1123 del Codice Civile:
• I poteri dell’assemblea: Ai sensi dell’art. 1135, nn. 2 e 3, c.c., l’assemblea ha il compito di verificare e applicare in concreto i criteri di riparto stabiliti dalla legge o da convenzioni preesistenti.
• Il divieto di modifiche a maggioranza: L’organo assembleare non ha il potere di introdurre in via permanente modifiche ai criteri legali di ripartizione delle spese (o a criteri convenzionali pregressi) agendo a semplice maggioranza.
• La necessità dell’unanimità: Modificare i criteri legali di riparto per il futuro è un’operazione che richiede necessariamente un contratto, ossia un’apposita convenzione approvata all’unanimità da tutti i partecipanti al condominio (art. 1123 c.c.).
3. Il perimetro della nullità e dell’annullabilità condominiale
La pronuncia n. 8003/2026 si inserisce nel solco tracciato dallo storico intervento delle Sezioni Unite (sentenza n. 9839/2021), confermando che la categoria della nullità nel diritto condominiale ha carattere del tutto residuale.
La Suprema Corte ha ribadito che sono affette da nullità radicale (e dunque impugnabili senza limiti di tempo da chiunque vi abbia interesse) soltanto le delibere prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito (contrario a norme imperative o all’ordine pubblico), quelle che debordano dai limiti delle attribuzioni assembleari o che incidono sui diritti individuali dei singoli condomini sulla proprietà esclusiva.
Al di fuori di queste ipotesi tassative, i vizi procedurali o la violazione di norme non imperative generano una mera annullabilità, soggetta al rigoroso termine di decadenza di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c. per l’impugnazione da parte dei condomini dissenzienti, astenuti o assenti.
4. Precedenti e orientamenti giurisprudenziali conformi
L’ordinanza n. 8003/2026 si inserisce in un solco interpretativo rigoroso e consolidato della Suprema Corte, volto a tutelare i criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese contro le deliberazioni assembleari assunte a semplice maggioranza. Tale orientamento trova riscontro in diverse pronunce coeve e di principio:
• Cass. Civ., Sez. II, Ord. n. 2709/2026: Pronuncia coeva che ha ribadito il medesimo principio cardine, stabilendo esplicitamente che è nulla la delibera assembleare che, a maggioranza, stabilisce o modifica i criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese condominiali, trattandosi di materia eccedente le attribuzioni dell’assemblea.
• Cass. Civ., Sez. II, Ord. n. 1095/2026: Ha confermato l’illegittimità di qualsiasi deroga a maggioranza rispetto ai criteri millesimali o di legge, ribadendo l’impossibilità di ripartire in parti uguali oneri che per loro natura o per regolamento dipendono dal valore della proprietà esclusiva.
• Cass. Civ., Sez. Un., Sentenza n. 9839/2021: Rappresenta la pietra miliare di riferimento richiamata da tutta la giurisprudenza successiva in materia di ripartizione tra nullità (delibere che incidono sui criteri di spesa o esulano dai poteri dell’assemblea) e annullabilità (vizi procedurali o di calcolo soggetti al termine perentorio di 30 giorni ex art. 1137 c.c.).
5. Considerazioni pratiche e
L’ordinanza in esame offre importanti spunti operativi per gli amministratori e per i singoli proprietari, trovando piena sponda in un orientamento giurisprudenziale ormai granitico (richiamato di recente anche da Cass. Ord. n. 2709/2026):
• Stabilità dei bilanci: Pretendere di modificare le tabelle millesimali o i criteri di ripartizione di una specifica spesa comune (come il riscaldamento) per il futuro adottando una delibera a semplice maggioranza espone il condominio a gravi rischi di contenzioso, determinando la nullità delle decisioni e degli atti contabili collegati.
• Tutela dell’affidamento: La pronuncia tutela la certezza dei rapporti interni al condominio: le regole fondamentali di gestione economica non possono essere sovvertite estemporaneamente dalla sola “dittatura della maggioranza”, ma richiedono il consenso unanime dei titolari ove incidano sui criteri di contribuzione.
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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E’ abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l’attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.
