La mancata indicazione nel verbale di assemblea di condominio del nominativo dei condòmini presenti (personalmente o per delega) e delle loro quote di partecipazione al Condominio, è una omissione che certamente determina un vizio relativo alla regolare costituzione dell’assemblea.
Questa mancanza è una omissione che determina oltre al vizio relativo alla regolare costituzione dell’assemblea anche l’invalidità di tutte le deliberazioni assunte. Ciò è quanto ha stabilito la Corte di cassazione del 9 gennaio 2026, n. 558.
La pronuncia della Corte di cassazione, Sezione 2 Civile, con l’ordinanza del 9 gennaio 2026, n. 558 ha stabilito che in mancanza della prova dell’invio, gravante sul Condominio, dell’elenco dei condòmini votanti quale allegato al verbale, né di tutti i condòmini presenti, con i corrispondenti millesimi, ovvero recante l’indicazione nominativa degli astenuti e di quelli che avevano votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, non è possibile stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condòmini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il quorum richiesto dall’art. 1136 c.c.
La vicenda
Il Tribunale di Bergamo, adìto dai condòmini con sentenza n. 2077 del 2021, ha annullato le deliberazioni assunte dall’assemblea del Condominio per la mancanza, nel relativo verbale, dell’indicazione nominativa dei condòmini presenti (personalmente o per delega) e delle loro quote di partecipazione al Condominio. Tale omissione, determinando un vizio relativo alla regolare costituzione dell’assemblea, comportava l’invalidità di tutte le deliberazioni assunte in quella sede.
Il Condominio impugnava la suddetta pronuncia innanzi alla Corte d’Appello di Brescia, la quale – con sentenza n. 20 del 2023 – rigettava il gravame, sostenendo che si dovesse ritenere non provato l’inoltro dell’elenco delle presenze dei condòmini, non essendo neppure detto elenco espressamente menzionato come allegato nel verbale, e mancando prova dell’invio.
Osservava la Corte d’appello che sarebbe stato comunque difficile valutare la regolarità di detto elenco, anche qualora esso fosse stato inviato, viste le carenze che lo affliggevano: il Condominio, infatti, con la costituzione, aveva prodotto un elenco, su foglio separato dal verbale in questione e non firmato, con l’indicazione delle presenze personali, delle presenze per delega (senza peraltro l’indicazione del delegato, rilevante per stabilire il rispetto delle condizioni di cui all’art. 67 disp. att. cod. civ.) e delle assenze e con l’indicazione, alla voce «sup.», solo per i condòmini presenti, di numeri non forniti da tabelle millesimali, pacificamente al tempo mancanti, ma da una divisione basata solo sui mq. degli appartamenti (che non costituiscono l’unico parametro per determinare il valore della proprietà ex art. 1123 cod. civ.).
Avverso la pronuncia d’appello il Condominio ha proposto ricorso per cassazione, affidandolo a due motivi.
I motivi di ricorso
Con il primo motivo parte ricorrente ha dedotto la violazione o falsa applicazione dell’art. 1136 cod. civ., sostenendo che il Condominio ha prodotto il processo verbale di assemblea già in comparsa di risposta, e successivamente con nota di deposito del 30.06.2017 su richiesta del GI, e che esso è coerente con quanto riportato nel libro dei verbali (nel rispetto dell’art. 1136 cod. civ.), sì da permettere di comprendere quanto deliberato, poiché nel foglio presenze sono riportati i nominativi dei condòmini, le quote millesimali (peraltro non necessarie per la gestione e funzionamento del condominio) e l’indicazione di presenza, assenza e deleghe (fatto comunque non contestato dai condòmini che hanno impugnato la delibera). In ogni caso, osserva il ricorrente che i presenti hanno votato all’unanimità l’approvazione della delibera.
La decisione e motivazione
La Corte di cassazione, con la citata ordinanza n. 558 del 2026, ha ritenuto il motivo inammissibile e ha rigettato il ricorso con conseguente conferma della decisione impugnata stabilendo che è illegittima la delibera condominiale priva dell’elenco dei condomini presenti e votanti allegato al verbale. Tale elenco è necessario per verificare il superamento del quorum richiesto dall’art. 1136 c.c.. L’elenco deve essere parte integrante del verbale per garantirne la regolarità.
Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E’ abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l’attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.
