Con l’ordinanza n. 27772 del 2 ottobre 2023, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia condominiale: tutti i comproprietari devono essere convocati individualmente e ciascuno di essi possiede un’autonoma legittimazione a impugnare le delibere assembleari.
Il caso esaminato
La vicenda è nata dall’impugnazione di una delibera straordinaria per l’impermeabilizzazione dei box, decisa su un argomento non inserito nell’ordine del giorno dell’avviso di convocazione. Il marito aveva votato a favore anche in rappresentanza della moglie comproprietaria. Secondo il Condominio, quel voto avrebbe precluso l’impugnazione.
La decisione della Suprema Corte
I giudici hanno chiarito che il mandatario (il marito) non può eccedere i limiti del mandato conferito dalla moglie sui punti non figuranti all’ordine del giorno, che la mandante non poteva conoscere. Non essendoci stata ratifica, la moglie è considerata a tutti gli effetti condomina assente su quel punto specifico ed è pienamente legittimata a impugnare la delibera.
I consigli operativi per gli amministratori
- Convocazione puntuale: L’avviso deve essere recapitato a ciascun avente diritto indicando in modo specifico tutti gli argomenti in discussione.
- Tutela degli assenti: Deliberare su temi extra ordine del giorno lede i diritti di chi non è presente.
- Voto non sanante: Il voto favorevole di un comproprietario su un argomento non preannunciato non sana il vizio procedimentale.
Una coppia di coniugi, comproprietari di un appartamento, impugna la delibera assembleare che aveva deciso la costituzione del fondo straordinario per un intervento di impermeabilizzazione dei box, lamentando la violazione dell’art. 66, comma 3, disp. att. cod. civ., perché tale argomento non risultava indicato nell’ordine del giorno riportato nell’avviso di convocazione.Il Condominio si difende replicando che il marito – presente in assemblea anche quale rappresentante della moglie ex art. 67, comma 2, disp. att. c.c. – non solo non aveva manifestato il proprio dissenso alla discussione e alla deliberazione su tale punto, ma aveva addirittura espresso voto favorevole all’adozione della delibera poi impugnata: voto da ritenersi vincolante per entrambi i coniugi comproprietari, con la conseguenza che nessuno di loro può ritenersi legittimato all’impugnazione della delibera assembleare.Dopo l’annullamento della delibera da parte del Tribunale di Torino, e la successiva conferma di tale pronuncia da parte della Corte d’appello, il Condominio ricorre alla Corte Suprema di Cassazione.
La decisione della Corte di Cassazione
Nella propria ordinanza del 02 ottobre 2023, n. 27772, la Corte di Cassazione rammenta, anzitutto, che tutti i comproprietari pro indiviso dell’unità immobiliare devono essere individualmente convocati all’assemblea. Ciò implica altresì che ciascuno di loro debba riconoscersi titolare di un’autonoma legittimazione a impugnare le delibere assunte dall’assemblea (ovviamente nel rispetto dell’art. 1137 cod. civ.), senza potersi attribuire alcun rilievo al fatto che, nella sede assembleare, essi abbiano diritto a un unico rappresentante.A ciò è da aggiungere che, a norma dell’art. 180, comma 1, cod. civ., nel caso di coniugi in regime di comunione legale ciascuno di essi può agire in giudizio per gli atti relativi all’amministrazione dei beni oggetto della comunione, anche disgiuntamente dall’altro coniuge.
I limiti del mandato e il voto del coniuge
In forza di quanto considerato, non assume alcuna rilevanza il fatto che, nel consesso assembleare, la comproprietaria fosse rappresentata dal marito e questi, senza esprimere alcun dissenso prima della votazione sul punto non compreso all’ordine del giorno, abbia poi votato a favore dell’adozione della delibera.Infatti, posto che tra il condomino rappresentato (la moglie) e il suo rappresentante intervenuto in assemblea (il marito) si instaura un rapporto di mandato, deve considerarsi che il mandatario (il marito) non può eccedere i limiti del mandato che la mandante (la moglie) gli ha conferito esclusivamente con riguardo ai punti figuranti all’ordine del giorno, ma non certo rispetto ad argomenti ivi non menzionati (rispetto ai quali è ovviamente impossibile che la mandante possa aver conferito istruzioni di voto).
La legittimazione a impugnare la delibera
La comproprietaria mandante che non si sia avvalsa del diritto di ratificare l’atto compiuto dal mandatario esorbitando i limiti del mandato da lei conferitogli (art. 1711, comma 1, cod. civ.) è, quindi, indubbiamente legittimata a impugnare la delibera quale condomina assente. La stessa, infatti, non può considerarsi rappresentata dal marito nella sede assembleare, stante l’evidente sua impossibilità di conferire alcun mandato rispetto ad argomenti che ignorava sarebbero stati trattati perché non compresi nell’ordine del giorno.
Il commento
La vicenda in esame evidenzia la necessità di riservare particolare attenzione all’istituto dell’assemblea condominiale, anche al fine di garantire adeguata tutela agli interessi di tutti gli aventi diritto.
- qualora, rispetto a una porzione immobiliare, siano individuabili più “aventi diritto” a ricevere l’avviso di convocazione assembleare (che si ricorda essere atto recettizio), questo deve essere comunicato a ciascuno di essi;
- tale avviso di convocazione deve necessariamente contenere la specifica indicazione degli argomenti all’ordine del giorno (art. 66, comma 3, cod. civ.);
- ciò in quanto l’avviso di convocazione assembleare non ha soltanto lo scopo di invitare i condomini all’assemblea, ma altresì quello di consentire loro di intervenire con piena cognizione di causa nel consesso condominiale, così da fornire il proprio apporto sia alla discussione assembleare che alla conseguente adozione di una delibera;
- ne deriva che, ove l’assemblea deliberasse su un argomento non inserito all’ordine del giorno, potrebbe ledere i diritti e gli interessi degli assenti che ben potrebbero aver ritenuto di non presenziare (di non conferire delega) all’esito di una comparazione operata tra i temi indicati come oggetto di trattazione – i soli conoscibili – e la rilevanza dei loro diritti e interessi rispetto agli stessi… salvo poi scoprire, con la lettura del verbale, che l’assemblea ha discusso e deliberato su argomenti ulteriori che, se previamente conosciuti, avrebbero invece indotto quegli stessi assenti a partecipare all’assemblea per la tutela di altri diritti e altri interessi;
- ben si comprende, quindi, perché ciascuno degli aventi diritto a ricevere l’avviso di convocazione debba essere considerato quale autonomo titolare della legittimazione a impugnare le delibere adottate dall’assemblea e il voto, pur favorevole, di un comproprietario su un argomento non figurante all’ordine del giorno non può sanare il vizio dell’iter procedimentale assembleare;
- da quanto appena considerato si ricava che per scongiurare siffatte impugnazioni non è sufficiente che la delibera sia stata adottata con un numero di voti che rappresenti l’intero valore dell’edificio (1000/1000), essendo altresì necessario che all’assemblea abbiano partecipato tutti gli aventi diritto.
Avv. Samuele Antoniucci e Dott. Stefano Moretti
