A cura di Piero Cucunato
Dottore commercialista, esperto in gestione ambientale e Vice Presidente FIARCC
Le sfide ESG (Environmental, Social and Governance) nella gestione di un condominio rappresentano una sfida di sostenibilità che le associazioni di categoria stanno promuovendo, attraverso gli amministratori, nei percorsi di gestione dei condomini e dei consorzi. Si tratta di un nuovo approccio, attrattivo anche per i condòmini, che danno sempre più importanza agli aspetti ambientali (efficienza energetica), sociali (benessere dei residenti, sicurezza) e di governance (trasparenza gestionale).
In questo breve contributo di analisi, parleremo di uno di questi tre aspetti, in un’ottica non solo di adeguamento alle direttive europee sulla gestione immobiliare pubblica e privata, ma anche in un contesto normativo sempre più esigente nei confronti delle comunità condominiali. Se gestite con principi di sostenibilità, queste possono trasformare gli investimenti in un plus economico di miglioramento del valore immobiliare e della redditività, aumentando l’attrattiva dell’edificio e garantendo la competitività del valore nel medio e lungo termine.
La nuova frontiera delle gestioni condominiali passa, dunque, dall’adozione di normative nazionali ed europee che generano azioni concrete come l’efficientamento energetico, la gestione sostenibile dei rifiuti e la promozione della governance partecipata, intesa non solo come nuova cultura di gestione della cosa comune, ma anche come coinvolgimento in azioni condivise.
Partiamo dall’ambiente, ponendo l’attenzione sulle normative nazionali e regionali.
Il Regolamento (UE) sulla Tassonomia 2020/852, che fornisce un sistema di classificazione delle attività economiche ecosostenibili, può influenzare indirettamente gli investimenti immobiliari. A ciò si aggiunge il Regolamento (UE) 2019/2088 (SFDR – Sustainable Finance Disclosure Regulation), o Regolamento sulla divulgazione della finanza sostenibile, che ha un impatto significativo sugli investimenti immobiliari, in particolare per i fondi e i gestori di asset nel settore immobiliare e condominiale. Il recepimento di entrambe le direttive europee introduce incentivi e requisiti per l’efficientamento energetico, come l’obbligo di diagnosi energetica per gli edifici. Vediamo in sintesi quali sono le principali azioni concrete ESG sui temi ambientali nel settore immobiliare e condominiale:
- Efficienza energetica: Installazione di pannelli solari e sistemi di coibentazione; sostituzione degli infissi e degli impianti di riscaldamento obsoleti; adozione di sistemi di monitoraggio dei consumi energetici.
- Gestione dei rifiuti: Implementazione più efficace della raccolta differenziata; installazione di compostiere per la produzione di compost dai rifiuti organici; promozione del riciclo e del riuso.
- Governance partecipata: Creazione di comitati ESG condominiali; coinvolgimento attivo dei condòmini nelle decisioni; organizzazione di incontri informativi e corsi di formazione sulla sostenibilità.
- Mobilità sostenibile: Installazione di colonnine di ricarica per auto elettriche; creazione di spazi per la sosta di biciclette.
- Acqua e spazi verdi: Installazione di sistemi per il recupero delle acque piovane; creazione di orti condominiali e spazi verdi condivisi.
La “Direttiva Case Green” (EPBD) è il pilastro della strategia europea per ridurre le emissioni di gas serra prodotte dagli edifici, responsabili di circa il 40% del consumo energetico totale nell’UE. L’obiettivo è ridurre le emissioni entro il 2030, per poi procedere alla neutralità climatica entro il 2050.
Tuttavia, la crisi economica e le tensioni geopolitiche stanno rallentando la spinta del Green Deal rispetto alle date inizialmente concordate. Negli ultimi mesi, questo percorso definito si è indebolito, spesso ostacolato e influenzato da posizioni estreme a cui molti Stati, soprattutto quelli economicamente più forti, non sempre aderiscono, chiedendo continue revisioni. Per questo motivo, la variazione delle tappe intermedie potrebbe avvenire in favore di una transizione più equa, specialmente sui temi sensibili come la casa e i condomini.
Nonostante queste discussioni, per raggiungere il traguardo finale, la direttiva stabilisce comunque tappe intermedie precise per gli edifici residenziali esistenti, mentre quelli di nuova costruzione dovranno essere a zero emissioni a partire dal 2030 (una data che potrebbe anch’essa subire modifiche dopo gli ultimi confronti europei sul tema). Questi obblighi si traducono in una necessità impellente di interventi di riqualificazione energetica, specialmente per i condomini costruiti prima degli anni ’90, che spesso presentano le performance energetiche più basse.
La sfida specifica dei condomini si scontra spesso con la burocrazia e i regolamenti interni. Se adeguare una singola unità abitativa richiede un investimento significativo, farlo in un contesto condominiale moltiplica le complessità. I condomini italiani si scontrano con ostacoli specifici:
- Processi decisionali: Le delibere assembleari per interventi straordinari richiedono maggioranze qualificate, spesso difficili da raggiungere a causa di divergenze di opinioni e capacità di spesa tra i condòmini.
- Diagnosi energetica complessa: Identificare gli interventi prioritari in un edificio complesso richiede una diagnosi energetica (audit) approfondita, che analizzi l’involucro edilizio e, soprattutto, l’efficienza dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
- Costi condivisi e accesso ai bonus: Sebbene i bonus fiscali come l’Ecobonus e il Superbonus abbiano agevolato molte riqualificazioni, la loro gestione burocratica e le continue modifiche normative richiedono una pianificazione finanziaria e tecnica impeccabile.
Affrontare la transizione imposta dalla Direttiva Case Green richiede un cambio di paradigma: non più interventi singoli e frammentati, ma una strategia integrata di efficientamento. È qui che l’esperienza certificate dell’amministratore di condominio diventa cruciale, esperienza diretta o conoscenza di quelle aziende sostenibili ed esperte in processi che non si limitiamo a fornire prodotti, ma offriono consulenza strategica ai professionisti che guidano la riqualificazione.
Da obbligo a opportunità: adeguarsi conviene non solo in termini di costo-opportunità, ma anche per il valore e il vantaggio sostenibile, in modo tangibile e concreto, che va oltre la conformità normativa.
In sintesi, alcuni esempi: un impianto efficiente e ben regolato riduce drasticamente i costi di riscaldamento per tutti i condòmini; un attestato di prestazione energetica (APE) in classe alta aumenta significativamente il valore di mercato dell’immobile, rendendolo più appetibile per la vendita o l’affitto; isolamento termico e sistemi di termoregolazione moderni eliminano problemi di umidità, spifferi e temperature disomogenee. In tutti e tre gli esempi si evince una riduzione dei costi energetici, un aumento del valore dell’immobile e un miglioramento del comfort abitativo.
A conclusione di questa breve analisi, possiamo affermare che agire in anticipo è fondamentale per evitare di incorrere nel mancato rispetto degli obblighi normativi, nel non adeguamento tecnologico, in comportamenti di comunità non conformi alle direttive e nella svalutazione del proprio immobile. Programmare oggi per essere pronti ad affrontare le sfide dietro l’angolo, che le scadenze del 2030 e 2033, sebbene sembrino lontane, ci impongono. Agire d’anticipo è fondamentale per evitare di subire passivamente le sanzioni o la svalutazione del proprio immobile.
Piero Cucunato
Piero Cucunato è un amministratore pubblico con oltre trent’anni di esperienza, maturata in numerosi incarichi presso amministrazioni pubbliche e realtà private.
Presiede la Commissione Riforme, occupandosi di semplificazione amministrativa, riforma della Città Metropolitana di Roma Capitale e razionalizzazione dei costi della politica.
Laureato in Economia, con specializzazione e master in Finanza e un perfezionamento in Scienze Bancarie, è dottore commercialista ed esperto di marketing territoriale.
Si occupa di gestione integrata ambientale, comunicazione istituzionale e sviluppo delle piccole e medie imprese. In qualità di consulente e senior manager, ha seguito numerosi processi societari e strategie di sviluppo aziendale.
È docente e relatore su temi di finanza, marketing e cooperazione di credito, nonché Vice Presidente della FIARCC (Federazione Italiana Amministratori e Revisori di Condominio).
Autore di numerosi articoli su riviste specializzate, ha inoltre pubblicato diverse voci scientifiche nel Dizionario della Cooperazione di Credito.