In questo breve e modesto scritto si cerca di trattare la storia delle origini della proprietà in Condominio
Storia del Condominio – Epoca Repubblicana e communio
Come abbiamo visto in questo articolo l’espansione di Roma aveva imposto una profonda trasformazione sociale caratterizzata da nuove attività commerciali e da ingenti capitali che in Roma davano vita ad una trama di relazioni sociali sempre più diverse e lontane da quelle semplici dell’era contadina e consortile.
Il bisogno di lasciare ad ogni individuo la libertà di iniziativa economica e di unire le forze economiche trovò realizzazione nel contratto di societas. In questo istituto era quindi necessario il naturale consenso di tutti i soci per far nascere il vincolo reciproco.
Nel contratto di societas la condizione di fraternitas (in cui cadevano i fratres alla morte del padre ab intestato. Cioè più fratelli alla morte del comune pater familias) è sostituita dal consensus.
Nella communio, è di assoluta rilevanza il concetto di quota, intesa come “frazione ideale rappresentativa dell’intero patrimonio”; criterio, quello di pars pro indiviso, introdotto da Quinto Mucio Scevola e Servio Sulpicio Rufo.
A differenza di quanto avveniva nel consortium ercto non cito, nella communio ciascun condomino non era titolare dell’intero bene, bensì solo di una quota (pars). A tal proposito le fonti romane parlano di pars pro in diviso: il concetto di quota determinava i diritti e i doveri di ogni contitolarere in relazione alla cosa di proprietà comune. La quota non era intesa come parte materiale dell’intero, bensì come parte ideale.
Storia del Condominio – Il concetto di ‘quota’
In diritto romano la communio non si esprime nel senso di un godimento in solidum del dominium e della possessio di un’unica res in quanto il dominio di ciascun condòmino rappresenta una parte non materiale, ma intellettuale del tutto.
Di seguito un interessante passo dei Digesta di Giustiniano, tratto dal libro 28 del commentario Ad edictum di Ulpiano, che affronta un punto specifico riguardante l’azione di comodato (actio commodati) e l’obbligo di restituzione della cosa comodata.
D. 13.6.5.15 (Ulp. 28 ad ed.) Si duobus vehiculum commodatum sit vel locatum simul, Celsus filius ‘scripsit’ libro sexto digestorum quaeri posse, utrum unusquisque eorum in solidum an pro parte teneatur. Et ait duorum quidem in solidum dominium vel possessionem esse non posse: nec quemquam partis corporis dominum esse, sed totius corporis pro indiviso pro parte dominium habere. Usum autem balinei quidem vel porticus vel campi uniuscuiusque in solidum esse (neque enim minus me uti, quod et alius uteretur): verum in vehiculo commodato vel locato pro parte quidem effectu me usum habere, quia non omnia loca vehiculi teneam. Sed esse verius ait et dolum et culpam et diligentiam et custodiam in totum me praestare debere: quare duo quodammodo rei habebuntur et, si alter conventus praestiterit, liberabit alterum et ambobus competit furti actio, … D. 13.6.6 (Pomp. 5 ad Sab.) ut alterutro agente alterius actio contra furem tollatur. [Se un veicolo viene dato in comodato o locato a due persone contemporaneamente, la giurisprudenza romana stabilisce che ciascuno risponde interamente dei danni (in solidum) per quanto riguarda la custodia, il dolo e la colpa, anche se l’uso del veicolo è pro quota. Questo perché, sebbene non ci sia un’appropriazione esclusiva, entrambi sono obbligati a prendersi cura del bene nel suo complesso. Se uno dei due viene convenuto in giudizio per il danno, sarà liberato e potrà rivalersi sull’altro; entrambi avranno l’azione di furto contro il ladro]
Il testo riguarda il caso posto da Celso sul comodato o la locazione congiunta di un veicolo a due persone relativamente al quale il giurista, nel libro sesto dei Digesta, afferma che non può esservi proprietà o possesso di due persone per l’intero, né ciascuno può essere proprietario di una singola parte di una cosa unitaria, ma ha la proprietà del tutto per una quota parte indivisa.
Il giurista, nel libro sesto dei Digesta, analizza la fattispecie di un veicolo comodato e locato a due persone simultaneamente e pone il problema se si possa dubitare che ciascuna di esse sia tenuta in solido o per la propria parte soltanto. Celso risolveva il problema nel senso della responsabilità in solido dei due comodatari.
Storia del Condominio – Una pluralità di diritti
Una pluralità di soggetti, quindi, implica una pluralità di diritti. Di conseguenza la communio si sostanzia nello stato di coincidenza dei diritti: più diritti di dominium coesistono così su un’unica res con la titolarità di ciascun condòmino su tutta la cosa.
E’ dunque il concetto di quota a fissare il criterio discriminatore di fondo tra l’antico consortium e la comproprietà classica in cui ognuno era titolare solo di una quota ideale di patrimonio, e perciò da solo non poteva disporre dell’intero.
Servus communis sic omnium est non quasi singulorum totus, sed pro partibus utique indivisis, ut intellectu magis partes habeant quam corpore. [Il servo comune è così di tutti, non come se fosse tutto dei singoli, ma per parti del tutto indivise, come se avessero parti in senso intellettuale, più che corporale].
Il testo fa riferimento all’appartenenza del servo comune, qui Ulpiano ripete in buona sostanza quanto affermato dai suoi predecessori.
Appare quindi chiaro che ciascun comproprietario non poteva compiere atti di disposizione giuridica che si riflettessero su tutta la cosa; egli aveva la sola facoltà di alienare la propria quota a un terzo che avrebbe preso il suo posto nella comunione o di costituire, sempre in relazione alla quota, un diritto reale minore o un pegno.
Il condominio è stato ricondotto alla categoria dogmatica della proprietà plurima parziaria: ogni contitolare è pienamente legittimato ad esercitare il proprio diritto indipendentemente dagli altri, purché nei limiti della propria quota. Il concetto di quota rappresenta la misura della partecipazione di ciascun condomino rispetto ai frutti prodotti dalla cosa comune ed alle spese erogate per la medesima, ossia il diritto ‘economico’ del comproprietario all’intero oggetto.
Storia del Condominio – Lo Ius Accrescendi
A tal principio si affiancava il cosiddetto ius accrescendi: nel caso in cui uno dei comproprietari dismettesse la propria quota compiendone derelicto (cioà l’abbandono volontario con l’intenzione di rinunciarne alla proprietà) o manomettesse (liberare) il servo comune, si aveva diritto di accrescimento nei confronti degli altri comproprietari; inoltre, l’abbandono della quota non la rendeva una res nullius, essa veniva invece ripartita fra gli altri comproprietari. Lo stesso valeva per la manomissione del servo comune: egli non veniva liberato ma valeva come derelicto della quota a vantaggio degli altri comproprietari.
Nell’ambito del condominio ogni contitolare esercita sulla cosa comune indivisa le proprie facoltà di proprietario nei limiti della porzione di diritto spettantegli. Ne consegue che per gli atti di disposizione della quota (ossia per gli atti dispositivi pro parte) occorre e basta la volontà del suo titolare perché essi producano i propri effetti tipici. Pertanto ciascuno può alienare, a titolo oneroso o gratuito, la propria quota, nonché vincolarla a suo piacimento.
Perché invece l’atto giuridico produca effetti sulla cosa oggetto di communio nel suo complesso, si richiede la volontà di tutti i titolari, in quanto è impedito al singolo di disporre efficacemente della cosa comune.
Questo perché il diritto di proprietà di ognuno riguarda solo una frazione ideale e di essa sola egli può legittimamente disporre: non può conseguentemente invadere la sfera dell’altro o degli altri contitolari, cosa che invece accadrebbe se gli fosse dato di destinare l’intero con un atto unilaterale potestativo.
Un limite al regime dispositivo parziario è dato quindi dall’indivisibilità del diritto o della situazione che si intende costituire.
Storia del Condominio – Esempi tipici di ius accrescendi
Esempi tipici sono la costituzione di servitù e la manumissione dello schiavo comune.
La servitù, sia essa positiva o negativa, non può costituirsi pro parte: tutti i condomini debbono parteciparvi, in quanto l’effetto di tale atto concerne sempre la res, il fondo, nella sua interezza.
Le fonti attestano in modo pacifico che l’atto dispositivo del condomino ha efficacia reale solo nei limiti del diritto che effettivamente gli spetta sulla cosa comune.
La manumissione del servo comune richiede invece, ai fini dell’efficacia propria dell’atto di affrancazione, la volontà di tutti i contitolari del diritto di proprietà – nonché della potestas – sul mancipium: non si può compiere legittimamente né pro parte, poiché nessuno può essere in parte libero ed in parte schiavo, né in solidum, in quanto ciò comprometterebbe irrimediabilmente il diritto altrui.
Tuttavia, la manumissione solitaria non è priva di effetti.
Se infatti l’atto di manumissione viene compiuto da uno solo dei condomini, esso non renderà libero, e liberto nei confronti di tutti, il servus communis come avveniva nell’antico consortium, ma sortirà l’effetto di far perdere al manomissore la sua quota di proprietà a favore degli altri.
Proprio in tale contesto di comproprietà ricorre tra l’altro il solo caso in cui l’apparato testuale in nostro possesso in tema di communio comprova l’operatività dell’accrescimento.
Il ius adcrescendi rappresenta, insieme con il ius prohibendi, il grande ostacolo logico-concettuale che, secondo la dottrina dominante, osta ad una piana e coerente configurazione teorica della communio dominicale come proprietà plurima parziaria.
Esso, in costanza di communio, si ricollega ad un atto giuridico di disposizione della cosa caratterizzato da valenza abdicativa, ossia non diretto ad una trasmissione della stessa. In àmbito ereditario opera invece allorché qualcuno dei chiamati alla successione mortis causa non possa o non voglia acquistare.
Di seguito una serie di frammentio storici di diritto romano che spiegano le conseguenze legali della manomissione di uno schiavo comune (di proprietà congiunta) da parte di uno solo dei suoi padroni
P.S. 4.12.1 – Servum communem unus ex dominis manumittendo Latinum facere non potest nec magis quam civem Romanum: cuius portio eo casu, quo, si proprius esset, ad civitatem Romanam perveniret, socio adcrescit. [Un proprietario non può manomettere un servo comune per renderlo latino né cittadino romano, perché la sua quota appartiene anche agli altri proprietari. La manomissione di tale servo, sebbene sia un atto individuale, è inefficace nei confronti degli altri contitolari, i quali vedono accrescersi le loro quote (ius adcrescendi). La regola proviene da un frammento di Ulpiano ed è citata in contesti giuridici moderni per spiegare i limiti degli atti individuali in relazione a beni in comunione]
Tit. Ulp. 1.18 – Communem servum unus ex dominis manumittendo partem suam amittit, eaque adcrescit socio, maxime si eo modo manumiserit, quo, si proprium haberet, civem Romanum facturus esset. Nam si inter amicos eum manumiserit, plerisque placet eum nihil egisse. [Un padrone, manomettendo uno schiavo comune, perde la sua quota di proprietà su di esso, e tale quota accresce al comproprietario (socio), specialmente se ha effettuato la manomissione in un modo che, se avesse avuto la proprietà esclusiva, avrebbe reso lo schiavo un cittadino romano. Infatti, se lo avesse manomesso con una semplice dichiarazione informale tra amici, la maggior parte dei giuristi ritiene che l’atto non abbia avuto effetto alcuno. ]
Fragm. Dosith. 10 – Communis servus ab uno ex sociis manumissus, neque ad libertatem pervenit et alterius domini totus fit servus iure adcrescendi. Sed inter amicos servus ab uno ex sociis manumissus utriusque domini servus manebit: ius enim adcrescendi in hac manumissione non versatur. Quamvis Proculus existimaverit adcrescere eum socio … qua sententia utimur. [“Uno schiavo in comproprietà (servo communis), manomesso da uno solo dei comproprietari, non acquista la libertà, ma diventa schiavo per intero dell’altro (o degli altri) proprietario/i in virtù del diritto di accrescimento (ius adcrescendi). ]
Tuttavia, se lo schiavo è manomesso ‘tra amici’ (inter amicos) da uno dei comproprietari, rimarrà schiavo di entrambi i proprietari: il diritto di accrescimento, infatti, non si applica in questo tipo di manomissione. la manumissio inter amicos (una forma di manomissione informale, non riconosciuta dal ius civile ma tutelata dal pretore). In questo caso, l’atto non aveva l’effetto formale di estinguere la quota del manomettitore, quindi il diritto di accrescimento non si applicava.
Tale soluzione legata al ius adcrescendi viene comunque ripudiata da Giustiniano che mosso dal proposito di rimediare alla palese ingiustizia della regola classica, dalla quale venivano penalizzati i padroni più umani a tutto vantaggio dei domini severiores (cioè i padroni più severi) , che invece si opponevano alla manumissione.
Storia del Condominio – La riforma legislativa di Giustiniano
Con una costituzione del 1° agosto 530, volta a semplificare e unificare il diritto romano (raccolto nel Corpus iuris civilis), Giustiniano stabilisce che la manumissione solitaria produca il pieno effetto che le è proprio, e quindi che il servus communis ottenga la libertà: in compenso i restanti comproprietari riceveranno il prezzo delle rispettive quote.
In questo modo si è cercato di conciliare gli opposti interessi in gioco, pur facendo prevalere il favor libertatis quanto al risultato di fondo.
Vediamone il testo, nella parte che più interessa.
C. 7.7.1.1b (1) (Imp. Iustinianus A. Iuliano pp.) (I. 2.7.4) – His itaque apud veteres iuris auctores inventis decidentes tales altercationes generaliter sancimus, ut nulla inducatur differentia militis seu privati in servis communibus, sed in omnibus communibus famulis, sive inter vivos sive in ultima dispositione libertatem quis legitimam imponere communi servo voluerit, hoc faciat, necessitatem habente socio vendere partem suam, quantam in servo possidet, sive dimidiam sive tertiam sive quantamcumque, et si plures sint socii, uno ex his libertatem imponere cupiente alios omnes necessitatem habere partes suas, quas in servo possident, vendere ipsi, qui libertatem servo imponere desiderat, vel heredi eius (licet ipse communis servus institutus sit), si hoc moriturus dixerit, ita tamen, ut omnimodo ipse qui partes alias comparavit vel heredes eius libertatem imponant. [Pertanto, avendo deciso queste conclusioni tra gli antichi autori di diritto, generalmente sanciamo tali controversie, in modo che non si faccia distinzione tra soldato e privato negli schiavi comuni, ma in tutti gli schiavi comuni, sia tra viventi sia in una disposizione finale, chiunque voglia imporre una legittima libertà a uno schiavo comune dovrebbe farlo, se il socio ha bisogno di vendere la sua quota, tanto quanto possiede nello schiavo, sia metà o un terzo o qualsiasi altra cosa, e se ci sono più soci, se uno di loro desidera imporre la libertà, tutti gli altri hanno bisogno di vendere le loro quote, che possiedono nello schiavo, a colui che desidera imporre la libertà allo schiavo, o al suo erede (anche se lo schiavo comune stesso può essere stato istituito), se lo dice quando sta per morire, in modo tuttavia che in ogni modo colui che ha acquisito altre quote o i suoi eredi impongano la libertà.]
Intervenendo in una altercatio tra i veteres iuris auctores (antichi autori del diritto), la legge imperiale statuisce che lo schiavo manomesso anche da uno solo dei suoi domini acquisti la libertà; viene inoltre prescritto ai condomini non manomissori di vendere le proprie quote al manomissore (o al suo erede, in caso di manumissione mortis causa).
In ogni caso il ius patronatus (il diritto del benefattore) sarebbe spettato solamente al manomissore o ai manomissori, mentre il peculio si sarebbe diviso tra i contitolari in ragione delle rispettive quote.
Un’altra, attestata, applicazione del diritto di accrescimento si riscontra talora in materia di acquisti del servus communis: di regola egli acquista ai singoli condomini pro portionibus dominicis, cioè secondo le quote di cui ciascuno di essi è titolare.
D. 45.3.5 (Ulp. 48 ad Sab.) Lenel, Ulp. 2952 – … et ideo si quid stipulatur vel quaqua alia ratione adquirit omnibus adquirit pro parte, qua dominium in eo habent … […se qualcuno acquista qualcosa, sia tramite una promessa verbale (stipulatio) sia in altro modo, acquista per tutti i compagni nella misura in cui essi hanno il dominio sulla cosa…]
Tale principio è talmente radicato che in un’altra fonte troviamo affermato che l’acquisto si verifica nei confronti di tutti i condomini in misura delle rispettive quote anche quando avviene ex re di uno solo di essi:
D. 10.3.24 pr. (Iul. 8 dig.) Lenel, Iul. 118 – Communis servus si ex re alterius dominorum adquisierit, nihilo minus commune id erit …[Se lo schiavo comune acquisisce qualcosa dalla proprietà (o dai beni) di uno solo dei padroni, nondimeno tale cosa sarà comune…]
..segue…
Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E’ abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l’attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.
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