Fondo cassa per l’esecuzione di interventi di manutenzione

Nella gestione di un condominio può capitare che vi sia l’esigenza di convocare i proprietari a deliberare in assemblea un fondo cassa …la sua costituzione mediante delibera assembleare é l’argomento che oggi intendiamo trattare.

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Cosa é il fondo cassa?

Il fondo cassa è un fondo, cioé un accantonamento, istituito dall’assemblea allo scopo di far fronte alle spese straordinarie e ordinarie del condominio e per evitare spiacevoli situazioni legate alla morosità condominiale. Capita spesso infatti che a causa di uno o più condomini che non pagano spese condominiali e le quote deliberate in assemblea per i lavori stabiliti, il condominio risulta moroso nei confronti della ditta incaricata di svolgere i lavori.

La delibera che costituisce il fondo cassa

Per far fronte a determinate spese, l’assemblea dei condomini può decidere, a maggioranza, l’istituzione di un fondo cassa. Tale potere discende dall’art. 1135 del codice civile n. 4 il quale prevede espressamente che “L’assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale.”

Una volta costituito questo fondo deve ovviamente risultare nel rendiconto annuale, così come in esso deve risultare l’uso che eventualmente ne sia stato fatto durante la gestione. Ogni anno l’amministratore è tenuto infatti a convocare un’assemblea ordinaria nella quale viene deliberato il rendiconto annuale della gestione del condominio. In esso deve essere quindi obbligatoriamente presente anche la rendicontazione circa il fondo di cassa e il fondo cassa speciale.

E´ legittimo deliberare un fondo per lavori non ancora deliberati ?

A questo quesito ha risposto la corte di cassazione affermando che e´ legittima l’istituzione di un fondo cassa per le opere di ordinaria e straordinaria manutenzione dell’immobile, laddove gli interventi da eseguire siano individuati e individuabili, anche se non ancora deliberati. Lo ha affermato la Corte di Cassazione nella sentenza n. 17035 depositata l’11 agosto 2016.

La Cassazione ha ricordato che “appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma – perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio – l’istituzione di un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni”.

La vicenda giudiziale in sintesi

Il caso. Un condomino impugnava la delibera assembleare con cui la compagine condominiale aveva deciso di costituire un ingente fondo cassa per l’esecuzione di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione dello stabile.

Il Tribunale adito respingeva l’impugnativa proposta e la Corte territoriale, adita dal condomino soccombente in primo grado, confermava la sentenza di reiezione del giudice di prime cure. Avverso tale sentenza ricorreva in Cassazione il condomino lamentando, per quanto di interesse in questa sede, la mancata censura dell’istituzione di un fondo senza la contestuale indicazione della sua destinazione di utilizzo, e dunque il mancato rilievo dell’inammissibilità della costituzione di un fondo per spese straordinarie, non determinate né determinabili.

Il fondo cassa è legittimo. La Corte di Cassazione ha richiamato la propria giurisprudenza con cui ha affermato il pieno potere discrezionale dell’assemblea di istituire un fondo-cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni, senza che ciò possa pregiudicare né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma (perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio).

Tale potere discende dall’art. 1135 del codice civile n. 4 il quale prevede espressamente che “L’assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale.”

Ripartizione

E la Suprema Corte ha altresì affermato che l’onere economico relativo alla costituzione di un fondo speciale per le spese di manutenzione straordinaria deve essere ripartito tra i condomini secondo i criteri fissati dall’articolo 1123 del Codice Civile se per la realizzazione di interventi non specificati è possibile ripartire provvisoriamente la somma destinata alla costituzione del fondo in base ai millesimi di proprietà.

Laddove rispettati questi criteri, è dunque da ritenersi legittimo esercizio del potere assembleare l’istituzione di un fondo cassa per l’esecuzione di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione del condominio, ancorché non deliberati ma individuati o individuabili, poiché alcun pregiudizio verrebbe patito dai singoli condomini.

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Questo contributo è stato scritto dal dott. Gianni Salvati, titolare dello studio. Ha conseguito laurea in giurisprudenza ed ha esercitato la pratica forense prevista per legge. E' abilitato alla mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali ex d.lgs. 28/2010. Ed ha conseguito il Master per revisori per la contabilità condominiale. Esercita l'attività di amministratore di condominio sul territorio di Pomezia dal 1995.